Bauherr lässt Kostenerhöhung unbeanstandet: Vereinbarte Baukostenobergrenze hinfällig?

Nach Ansicht des OLG Brandenburg wird eine vertraglich vereinbarte Kostenobergrenze im Rahmen der Erörterung einer Kostensteigerung, die seitens des Bauherrn unbeanstandet bleibt, hinfällig.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Haben die Vertragsparteien eine verbindliche Kostenobergrenze vertraglich vereinbart, so entfallen i.d.R. die dem Planer sonst gewährten Toleranzrahmen.

Beispiel
(nach OLG Brandenburg Urteil vom 17.04.2025 - 10 U 11/24 , )
Ein Architekt wird mit Leistungsphasen 2-9 für die Errichtung eines Gebäudes mit 50 Wohnungen beauftragt. Für die Kostengruppen 300 und 400 wird eine Baukostenobergrenze von 925 €/Quadratmeter (netto) für die Nutzflächen und Euro 336/Quadratmeter für die Parkflächen vereinbart. Nach Erteilung der Baugenehmigung und Submission der Rohbauarbeiten erfolgt im Anschluss an eine Besprechung eine Fortschreibung der Kostenberechnung von ursprünglich rund Euro 2.700.000 netto auf nunmehr 3.300.000 netto. Auf dieser Grundlage veranlasst die Bauherrin eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die ein geringfügig positives Ergebnis liefert. Die Bauherrin gibt daraufhin die Freigabe zur Umsetzung des Bauvorhabens. Nachdem sich bis zur Fertigstellung die Kosten noch einmal erheblich erhöht haben, nimmt die Bauherrn den Architekten wegen Baukostenüberschreitung in Haftung. Sie argumentiert unter anderem auch mit der vertraglich vereinbarten Baukostenobergrenze, aus deren Überschreitung sich ohne weiteres eine Pflichtverletzung des Architekten ergäbe.

Das sehen des Landgerichts Potsdam und das Oberlandesgericht Brandenburg anders. Es könne offenbleiben, ob die Parteien wirksam eine feste Baukostenobergrenze im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung vereinbart hätten. Denn eine solche Vereinbarung wäre mit der Erörterung einer Kostensteigerung nach Vorlage der Baugenehmigung und Submission der Rohbauarbeiten hinfällig geworden. Es sei jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Bauherrin die ihr übersandte Fortschreibung der Kostenberechnung, aus der die höheren Kosten hervorgingen, beanstandet habe. Vielmehr hat sie nach eigenem Vortrag auf diese Mitteilung hin eine Wirtschaftlichkeitsberechnung in Auftrag gegeben und auf dieser Grundlage das Projekt fortgeführt.

Hinweis
Die vom OLG Brandenburg hier geäußerte Ansicht ist anzuzweifeln und sollte Planer nicht in Sicherheit wiegen. Von einer Aufhebung der vertraglich vereinbarten Kostenobergrenze kann wohl nur dann ausgegangen werden, wenn der Wille zur Aufhebung tatsächlich auch auf Seiten des Bauherrn vorhanden war (ihm die Aufhebung auch bewusst war – vergleiche auch Urteil des OLG Köln vom 30.10.201). Auf einen solchen Willen des Bauherrn kann man nicht ohne weiteres  von äußeren Umständen schließen (vergleiche z.B. zu der angeblichen Korrektur einer vereinbarten Kostenobergrenze durch Benennung einer neuen Bausumme im Bauantrag – BGH, Urteil vom 13.02.2003). 

Im vorliegenden Fall wäre darüber nachzudenken, ob die Parteien die Baukostenobergrenze nicht möglicherweise auf den Betrag der fortgeschriebenen Kostenberechnung (KG 300 und 400) neu festgesetzt haben wollten, immerhin handelte es sich um ein Renditeobjekt. Darüber hinaus ist der Entscheidung des Bauherrn, zu höheren Kosten weiterzubauen, nicht ohne weiteres zu entnehmen, dass er nicht gleichwohl den Architekten wegen Überschreitung einer im Vertrag festgesetzten Baukostenobergrenze in Haftung nehmen will.