Architekt haftet wegen Bausummenüberschreitung, wenn Bauherr Vorteilsausgleich mit Wertgutachten widerlegt!

Ein Vorteilsausgleich wegen Verkehrswertsteigerung des Bauobjektes im Rahmen des Schadenersatzes wegen Bausummenüberschreitung entfällt, wenn der Bauherr mittels Wertgutachten nachweist, dass der Verkehrswert des Bauwerkes unterhalb der Baukosten liegt.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Steht eine Haftung des Architekten wegen Bausummenüberschreitung dem Grunde nach fest, so bereitet die Feststellung des Schadens oft Probleme

Beispiel
(nach OLG Frankfurt , Urt. v. 14.12.2006 - 16 U 43/06)
Nach dem die tatsächlichen Kosten gegenüber einer Vereinbarung einer Baukostenobergrenze um rund € 100.000,00 gestiegen sind, nimmt der Bauherr den Architekten in Haftung. Der Architekt weist darauf hin, dass sich der Bauherr dem gestiegenen Wert seines Bauvorhabens als Vorteil anzurechnen lasse habe (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 22.04.1993). Der Bauherr legt eine Wertermittlung der örtlichen Volksbank vor, nach welcher der Verkehrswert als Sachwert € 796.000,00 und als – nach Ansicht des Gerichtes maßgeblicher – Ertragswert € 748.000,00 beträgt. Das Gericht stellt fest, dass der Ertragswert des gesamten Objektes noch nicht einmal die vereinbarte Bausumme erreiche. Das Gericht verurteilt den Architekten zur Zahlung von rund € 90.000,00.
 

Hinweis
Als richtig wird zu beurteilen sein die Überlegung des Gerichtes, dass ein Vorteilsausgleich auf Seiten des Bauherrn (und damit ein Entfall eines Schadens, den der Bauherr geltend machen kann) nicht anzunehmen ist, wenn der Bauherr nachweisen kann, dass das Bauwerk in seinem Wert nicht entsprechend der Baukosten gestiegen ist. Erheblich problematisch erscheint allerdings, dass das Gericht die Vorlage eines Wertgutachtens einer Volksbank das dort ermittelte Ergebnis ohne weiteres genügen lässt (auch das OLG Köln war in einem ähnlichen Fall bereits so verfahren).
Der Verfasser hält Zugrundlegung eines einfachen Wertgutachtens (und gar eines einer Volksbank) für unzureichend, weil man mit einem solchen einfachen Gutachten kaum allen Besonderheiten eines Falles gerecht werden kann. So können sich die Überlegungen eines Wertgutachters auf Gesichtspunkte stützen, auf die ein Architekt keinen Einfluss hat, z. B. die Lage des Grundstückes. Ein Privatbauherr wählt vielleicht einen individuellen Grundriss, der aber wegen seiner Besonderheiten eher wertmindernd wirkt. Damit soll nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden, dass ein Bauherr mit einem Gutachten die Möglichkeit hat, den Vorteilsausgleich abzuwenden. Ein solches Gutachten muss aber – wie gesagt – die Einzelheiten des Bauvorhabens und die Bauherrenwünsche berücksichtigen (vgl. auch OLG Stuttgart, Urt. v. 19.10.1999).