Altbausanierung: Erhöhte Überwachungspflicht.

Der Architekt trifft bei einer Altbausanierung eine erhöhte Überwachungspflicht. Insbesondere muss er sich persönlich ein Bild von der Altbausubstanz machen. Das kann dazu führen, dass er die Altbausubstanz auf Schwammbefall überprüfen muss und dies nicht den ausführenden Unternehmer überlassen darf.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In der Leistungsphase 8 begründet die Verletzung u.a. von Überwachungspflichten oft eine Haftung des Architekten.

Der Umfang der Überwachungspflicht richtet sich nach dem Einzelfall; Besonderheiten ergeben sich z.B. bei wichtigen und kritischen Arbeiten.

Beispiel
(nach OLG Rostock , Urt. v. 11.07.2006 - 4 U 128/04)
Ein Architekt wird mit der Ausführungsplanung, Vergabe und Bauleitung im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme bewohnter Altbauten beauftragt. Eine Untersuchung der Altbausubstanz lässt er sich nicht vorlegen und erbringt sie selbst auch nicht. Eine stichprobenartige Überprüfung wird den ausführenden Bauunternehmen übertragen. Nach Fertigstellung der beauftragten Arbeiten wird Schwammbefall festgestellt. Der Bauherr nimmt den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch.
Der Architekt beruft sich ohne Erfolg auf die von den ausführenden Unternehmen zu erbringende stichprobenartige Überprüfung, Zeitdruck, bewohnten Zustand sowie Mitverursachung des Architekten, der die Leistungsphasen 1-4 erbracht hat. Das Gericht urteilt, dass der Architekt (gesamtschuldnerisch neben anderen) dem Bauherrn gegenüber voll haftet. Der Architekt muss sich selbst ein Bild verschaffen. Die Überwachung hat sich an den Besonderheiten der Altbausanierung zu orientieren. Ihr kommt daher eine zwangsläufig höhere Bedeutung zu. Die zeitlichen und situationsbedingten Erschwernisse würden gerade die Anforderungen an die Bauüberwachung noch erhöhen.

Hinweis
Der Architekt kann und darf sich nicht auf andere verlassen, jedenfalls nicht auf ausführende Firmen. Auch wenn die Aufgaben übernehmen, die über die Verpflichtung, Bedenken anzumelden hinausgehen, ist der Architekt nicht von eigenen Leistungen befreit. Im Rahmen des Umbaus wird der Architekt regelmäßig auch mit dem Argument konfrontiert, auf der Grundlage der HOAI ein höheres Honorar, das gerade dem Umstand der Umbauproblematik Rechnung tragen soll, zu erhalten.

Verweise
Haftung / Lph 8-9 Überwachungspflichten / wichtige und kritische Arbeiten
Haftung
Haftung / Lph 8-9 Überwachungspflichten
Haftung / Lph 8-9 Überwachungspflichten / Baustoffprüfung