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Architekt des Bauträgers haftet den Erwerbern für Schäden aus falschen Bautenstandsberichten

Schuldet der Architekt dem Bauträger die Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die Zahlungen der Erwerber bzw. deren finanzierenden Banken sein sollen, haftet der Architekt auch gegenüber den Erwerbern. Der Vertrag zwischen Bauträger und Architekt hat drittschützende Wirkung zu Gunsten der Erwerber.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Aus einem Vertrag mit seinem Auftraggeber oder in Zusammenhang mit diesem kann für den Architekten auch eine Haftung Dritten gegenüber folgen.
Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 25.09.2008 - VII ZR 35/07 und VII ZR 37/07)
Der Architekt wird von einem Bauträger u. a. auch damit beauftragt, Bautenstandsberichte zu erstellen, damit diese durch die Erwerber der noch zu errichtenden Häuser an deren finanzierende Banken überreicht werden können und die ratenweise Auszahlung an den Bauträger erfolgt (Zahlungsraten nach Makler- und Bauträgerverordnung). Die Erwerber nehmen den Architekten wegen unrichtiger Bautenstandsberichte und darauf hin erfolgter Auszahlung an dem Bauträger auf Rückzahlung in Anspruch.

Entgegen der Vorinstanz stellt der BGH fest, dass die Erwerber in den Schutzbereich des Vertrages zwischen Architekt und Bauträger einbezogen sind. Dem Architekt sei die Bedeutung der Bautenstandsberichte zweifelsfrei bekannt. Ein besonderes Interesse des Bauträgers, die Erwerber in den Schutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen, bedurfte es vor dem Hintergrund nicht. Die Bautenstandsberichte hatten eine derart starke Eigenbedeutung, dass sie das Vertrauen in die Richtigkeit bei den Erwerbern und deren finanzierenden Banken begründeten. Sie bezweckten gerade die Absicherung der Erwerber, vor Überzahlungen geschützt zu sein.

Hinweis
Immer wieder taucht die Problematik um Erklärungen gegenüber Dritten auf (Bautenstandsberichte, Wohnflächenberechnung, Mängelprotokolle, Gutachten usw.). Will der Vertragspartner des Architekten die Erklärung ersichtlich gegenüber Dritten benutzen, dann steht der Architekt nicht mehr nur im Lager seines Vertragspartners. Insoweit kann es schon in weit weniger eindeutigeren Fällen dazu kommen, dass der Architekt direkt gegenüber Dritten haftet. Der Architekt muss sich immer die Kontrollfrage stellen, was sein Vertragspartner mit den Erklärungen anstellen will (vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2002 – III ZR 1/01 in BauR 2002, 814 ff.)

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck

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