Wer vertritt eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die einen Verwalter hat, wird durch diesen vertreten. Die Beschlussfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist hingegen ein Akt der inneren Willensbildung, kein rechtsgeschäftliches Handeln nach außen.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Fraglich ist zunächst, ob ein Vertrag tatsächlich zwischen Architekt und Bauherr zustande gekommen ist.

Beispiel
(nach OLG Hamburg , - Urt. v. 11.11.2020, Az. 8 U 145/19; BGH, Beschluss vom 26.01.2022 – VII ZR 274/20 – NZB zurückgewiesen)
In den Häusern einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es zu einer Kellerfeuchtigkeit, entsprechende Gegenmaßnahmen sollen beschlossen werden. Ein Architekt wird mit der Beratung betreut, es wird über eine Außendränage oder eine Innendränage nachgedacht. Der Architekt erhebt Bedenken gegenüber der inneren Dränage und klärt über entsprechende Risiken auf. Aus Kostengründen entscheidet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft „trotz anderslautender Fachregeln“ eine Innendränage unter der Kellersohle zu installieren, den Architekten entsprechend zu beauftragen und ihn insoweit – wegen der von ihm erfolgten Aufklärung – von der Haftung zu befreien. Entsprechend erklärte die WEG-Verwaltung gegenüber dem Architekten wegen der nicht regelgerechten Anordnung einer Innendränage  einen Haftungsverzicht und erteilt den Auftrag hierzu. Am 25.05.2011 erörtert der Architekt in einer Eigentümerversammlung die anstehenden Maßnahmen. Nach dem Wortlaut des Protokolls beschlossen die anwesenden Eigentümer daraufhin, eine Kelleraußendränage an den Hauseingangsseiten (Ostseiten) herzustellen und den Architekten mit der Baubetreuung zu beauftragen. In Ausführung des Verwalterauftrages und entgegen des Beschlusses der Eigentümerversammlung werden schließlich Innendränagen hergestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt daraufhin den Architekten in Haftung.
 
Das Oberlandesgericht Hamburg sieht keine Schadenersatzansprüche gegen den Architekten. Dem Architekten sei durch den Verwalter einen Auftrag zur Verlegung der Innendränage wirksam erteilt worden. Für die Ausführung dieses Auftrages hafte der Architekt nicht, weil er zuvor über die Risiken der nicht DIN-gerechten Innendränage aufgeklärt habe. Hingegen sei die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft am 25.05.2011 ein Akt der inneren Willensbildung gewesen, kein rechtsgeschäftliches Handeln nach außen. Die Eigentümer seien nicht in der Lage, auf einen Vertragsschluss mit einem Architekten gerichtete Willenserklärung wirksam für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben. Die Eigentümer haben hierfür keine Vertretungsmacht, vielmehr werde die Wohnungseigentümergemeinschaft (die einen Verwalter hat) durch den Verwalter vertreten. Entsprechend konnten die Eigentümer mit ihrer Beschlussfassung auf das durch den Verwalter wirksam begründete Auftragsverhältnis keinen Einfluss nehmen.

Hinweis
Vorsicht: Es bleibt aber auch weiterhin dabei, dass auch ein Verwalter wirksam einen Architektenauftrag in der Regel nur dann erteilen kann, wenn er durch entsprechenden Beschluss der WEG hierzu ermächtigt wurde; denn ein Architektenauftrag ist in der Regel keine Maßnahme, zu welcher der Verwalter im Rahmen der laufenden Verwaltung auch ohne ausdrücklichen Beschluss bevollmächtigt wäre (vgl. KG, Beschluss vom 22.03.2012 ).

Verweise
Vertrag / Zustandekommen des Vertrages
Haftung / Einschränkung u. Ausschluss der Haftung / Handeln auf eigene Gefahr