Muss Bauherr Umplanungen zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit akzeptieren?

Ist anderenfalls die Genehmigungsfähigkeit einer vom Architekten erstellten Planung nicht zu erreichen, kann der Bauherr verpflichtet sein, unwesentlichen Änderungen des Planungskonzeptes zuzustimmen; ist der Wegfall von Balkonen und die Verringerung der Wohnraumhöhe von 2,5 m auf 2,4 m in allen Stockwerken erforderlich, ist eine entsprechende Umplanung dem Bauherrn nicht mehr zumutbar.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 21.12.2000 - VII ZR 17/99 -)
Auf einem Grundstück soll eine Wohnanlage mit 12 Eigentumswohnungen errichtet werden. Eine entsprechende Planung und die hierzu erforderliche Bauleistung wird dem Grundstückseigentümer durch einen Unternehmer angeboten. Zwei Tage nach Vertragsschluss wird die entsprechende Genehmigungsplanung eingereicht. Allerdings scheidet eine Genehmigung der eingereichten Planung auf Grund zu geringer Abstandsflächen zum Nachbargrundstück aus. Um die Genehmigungsfähigkeit herzustellen müsste auf die „französischen“ Balkone verzichtet und sämtliche Geschosshöhen von 2,50 m auf 2,40 m reduziert werden. Der Bauherr ist mit den Umplanungen nicht einverstanden und verlangt vom Unternehmer Schadensersatz.

Bereits in seinem Urteil vom 19.02.1998 (vgl. Haftung / ..... / Auflagen, s. dort auch unter HINWEIS) hatte der BGH ausgeführt, dass schon Auflagen, die auf eine vom Vertrag abweichende Bauausführung hinauslaufen, einen Mangel des Architektenwerkes begründen könnten. Im vorliegenden Fall stellt der BGH zwar fest, dass der Bauherr verpflichtet sein könne, unwesentlichen Änderungen des Planungskonzeptes zuzustimmen, wenn anderenfalls die Genehmigungsfähigkeit nicht erreicht werden könne. Gleichzeitig setzt er hierbei aber auch Grenzen: Der Verzicht auf die französischen Balkone und auf eine Geschosshöhe von 2,50 m stelle eine wesentliche Veränderung der Konzeption dar, die der Bauherr nicht hinnehmen müsse. Damit scheidet eine Nachbesserung durch den Architekten aus, dieser haftet grundsätzlich für die nicht genehmigungsfähige Planung.

Hinweis
Der BGH weist darauf hin, dass es den Parteien offengestanden hätte, eine eigenständige Rechtsfolge für den Fall zu vereinbaren, dass die Baugenehmigung nur unter Abänderung der vertraglichen Planung erteilt werden könne. Ggf. sei insoweit auch der Vertrag zwischen den Parteien auszulegen. Auf Grund dieses Hinweises ist es Architekten zu raten, u.U. schon im Vertrag Rechtsfolgen für den Fall zu vereinbaren, dass die Genehmigung nicht oder nur nach Umplanungen erteilt werden kann. Ist eine Vereinbarung nicht im Vertrag getroffen, so kann sie auch noch nach Vertragsschluss ggf. im Rahmen einer Haftungsfreizeichnung (vgl. hierzu auch s. hierzu auch unter Haftung / .. / Handeln auf eigene Gefahr) erfolgen.

Verweise
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler / genehmigungsfähige Planung
Haftung
Haftung / Einschränkung u. Ausschluss der Haftung / Handeln auf eigene Gefahr
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler