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Wie bindet Architekt den Bauherren nach akquisitorischer Leistung?

Einen Anspruch eines Architekten auf Abschluss eines endgültigen Vertrages erfordert, dass der Vorvertrag den Inhalt des demnächst abzuschließenden Vertrages hinreichend bestimmt; diesem Erfordernis ist nach Ansicht des OLG Koblenz nur genügt, wenn sich der Inhalt des Architektenvertrages richterlich feststellen lässt, was in der Regel eine Einigung über Art und Umfang sowie die grundsätzliche Ausgestaltung des Bauwerks erfordert.
Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Fraglich ist zunächst, ob ein Vertrag tatsächlich zwischen Architekt und Bauherr zustande gekommen ist.

Ein Vorvertrag kann eine verbindliche Verpflichtung für den Bauherrn enthalten, den Architekten (später) mit Architektenleistungen zu beauftragen.
Beispiel
(nach OLG Koblenz , Urt. v. 12.05.2005 - 5 U 1408/04 -)
Ein Schulträger beabsichtigt die Errichtung einer Schule. Von einem Architekten werden vorbereitend Planungsleistungen erbracht. Der Schulträger wendet sich dann wie folgt schriftlich an den Architekten:

"Damit hat sich eine juristische Person gebildet, die eine Schulträgerschaft beantragen wird. Die Schulträgerin ist bereit, eine Zusammenarbeit mit ihnen aufzunehmen, allerdings nur unter der Voraussetzung dass Sie die Vorplanung/Planung auf eigenes Risiko ohne Honorarforderungen betreiben bis die staatliche Anerkennung durch das Land gegeben ist. Als Gegenleistung erklärt die Schulträgerin, dass Sie bei Realisierung des Projektes auf einen Wettbewerb verzichtet, d.h. auf der Grundlage der staatlichen Förderungsbedingungen und eines noch zu vereinbarenden Finanz-/Bauvolumens Ihnen den Auftrag erteilt."

Der Architekt bestätigt das Schreiben schriftlich. Später wird die Schule errichtet, allerdings mit einem anderen Architekten. Der Erstarchitekt klagt gegen den Schulträger und verlangt Schadensersatz etwa in Höhe des entgangenen Auftragswertes.

Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab. Das Oberlandesgericht weist daraufhin, dass der Architekt mit seiner Schadensersatzforderung wünsche so gestellt zu werden, als wenn ein Vertrag zu Stande gekommen wäre (so genanntes positives Interesse). Das positive Interesse könne der Architekt allerdings nur verlangen, wenn es sich bei der Vereinbarung zwischen den Parteien um einen Vorvertrag handele, welcher den Schulträger verpflichte, den Architekten im Falle der Realisierung mit entsprechenden Architektenleistungen zu beauftragen. An einer Qualifizierung der Vereinbarung zwischen den Parteien als Vorvertrag im obigen Sinne fehle es aber.

Es sei anerkannt, dass ein Vorvertrag, der Erfüllungsansprüche verschaffen soll, den Inhalt des demnächst abzuschließenden Hauptvertrages hinreichend bestimmen müsse. Der Hauptvertrag müsse zwar nicht in allen Einzelheiten vorgegeben sein, aber immerhin so gefasst sein, dass sich endgültige Regelungswerk in seinen Ausformungen richterlich festsetzen lässt. Dies verlange eine Einigung über alle wesentlichen Gesichtspunkte. Das anstehende Werk müsse nach Art, Umfang, grundsätzlicher Ausgestaltung und Leistungszeitpunkt sowie nach der hierfür anfallenden Vergütung so beschrieben sein, dass jedenfalls aus richterlicher Warte eine klare Definition möglich sei. Hieran fehle es im vorliegenden Fall. Die Gestaltung der zu errichtenden Schulbauten sei noch offen gewesen. Angaben zur Größe des umbauten Raums und erst Recht zu seiner Aufgliederung seien unterblieben. Ausdrücklich habe es geheißen, dass das Finanz- und Bauvolumen noch zu vereinbaren sei. Auch die von den Architekten in Bezug genommenen konkreten Planzeichnungen seien nicht ausreichend, denn seinerzeit sei noch einmal von einer Neukonzeption die Rede gewesen. Schließlich sei auch die Vergütung der Architekten nicht klar geregelt.

Abschließend verweist das Gericht darauf, dass sich aus der Vereinbarung möglicherweise ein Schadensersatzanspruch in Höhe eines Vertrauensschadens (negatives Interesse) ergeben könne; dies sei aber durch die Architekten nicht hinreichend dargelegt und beziffert worden.
Hinweis
Das – rechtskräftige – Urteil ist nach Ansicht des Verfassers erheblich zweifelhaft.

Die wesentliche Begründung des Gerichtes, ein Erfüllungsanspruch könne nicht angenommen werden, da das Werk nicht hinreichend definiert worden sei, geht nach diesseitiger Ansicht fehl. Denn es ist dem Architektenwerk immanent, dass das endgültige Werk gerade in den Leistungsphasen 1 bis 3 erst langsam Form annimmt. Eine konkrete Beschreibung ist zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht möglich. Wenn also nach Ansicht des Gerichts eine wirksame Verpflichtung eines Auftraggebers gegenüber einem Architekten an der unkonkreten Beschreibung des herbeizuführenden Erfolges/Werkes scheitern sollte, so könnten wirksame Verträge über die Leistungsphasen 1 bis 2 oder 1 bis 3 überhaupt nicht abgeschlossen werden. Das allerdings wird wohl auch das Oberlandesgericht nicht ernsthaft behaupten wollen.

Die fehlende Konkretisierung des Vergütungsanspruches hindert die Wirksamkeit eines Vertages grds. nicht, § 632 II BGB. Hier gilt im übrigen ggf. die HOAI.

Richtig an der Überlegung des Oberlandesgericht kann nach diesseitiger Ansicht nur sein, dass sich der Schadensersatzanspruch des Architekten nicht an dem schließlich errichteten Werk orientieren kann, sondern lediglich an demjenigen Werk, das seinerzeit im Gespräch war und in Aussicht genommen wurde. Die selbe Problematik hat man aber bei jedem Architektenvertrag, der vom Bauherrn ohne wichtigen Grund beispielsweise bereits in der Leistungsphase 1 oder 2 gekündigt wird.

Es ist Architekten, die Akquisitionsleistungen erbringen, sehr zu empfehlen, entsprechende Vorverträge mit ihren Bauherrn abzuschließen, die sie im Hinblick auf eine Realisierung des Projekts absichern; hierbei sollte i.d.R. rechtlicher Rat eingeholt werden. Jedenfalls ist an eine konkrete Regelung des zu erstellenden Werks sowie der "Bedingung", an welche die Beauftagung geknüpft ist, zu denken.

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck

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