LP 9 Objektbegehung: Wie genau muss der Architekt prüfen?

Die Objektbegehung in der Leistungsphase 9 dient nicht nur dazu, optisch erkennbarer Schäden aufzunehmen, sondern begründet – im Rahmen des Zumutbaren – eine Überprüfungspflicht des Architekten, ob das vertraglich Geschuldete technisch ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder Anhaltspunkte für Mängel vorliegen.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In der Leistungsphase 8 begründet die Verletzung u.a. von Überwachungspflichten oft eine Haftung des Architekten.

Besondere Pflichten ergeben sich aus der Übernahme der Objektbetreuung, Leistungsphase 9.

Beispiel
(nach OLG München, Beschluss v. 24.02.2026 - 27 U 2266/25 Bau , )
Ein Architekt wird für ein Vorhaben, welches unter anderem eine Tiefgarage vorsieht, mit den Leistungsphasen 1-9 beauftragt. In der Tiefgarage treten Mängel in Erscheinung; es stellt sich heraus, dass die aufgehenden Bauteile, insbesondere Wände und Stützen, weder durch eine hochgezogene Abdichtung noch sonst insbesondere vor Chloridbelastung geschützt sind. Aufgrund des Zeitablaufs sind aber Ansprüche aus der LP 8 (insoweit vor Gericht streitig) schon verjährt. Der Bauherr beruft sich nunmehr auf eine Pflichtverletzung auch in der LP 9. Der Architekt hält entgegen, dass Mängel/Schäden bei der Objektbegehung nicht sichtbar gewesen seien.

Das OLG München erachtet das Argument des Architekten für unzureichend. Die Objektbegehung in der Leistungsphase 9 diene nicht nur dazu, optisch erkennbarer Schäden aufzunehmen, sondern begründete – im Rahmen des Zumutbaren – eine Überprüfungspflicht des Architekten, ob das vertraglich Geschuldete technisch ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder Anhaltspunkte für Mängel vorliegen. Die Tatsache, dass bei der Objektbegehung erkennbar war, dass eine hochgezogene Abdichtung nicht existierte, hätte dem Architekten Veranlassung zur Prüfung geben müssen, wie das Abdichtungsproblem gelöst worden sei. Das Gericht betont insoweit, dass der Schutz vor Chloridbelastung seit jeher eines der zentralen Themen im Bereich des Tiefgaragenbaus darstelle. Eine entsprechende Überprüfung hätte bereits mittels Durchsicht der Pläne, Ausschreibungen bzw. mittels Rücksprache mit dem Tragwerksplaner erfolgen können und keinen erheblichen zeit- oder kostenintensiven Einsatz erfordert. Es gehe hier auch nicht um weitere technische Untersuchungen oder Bauteilöffnungen, um einen versteckten Mangel aufzufinden (vergleiche OLG Dresden, Urteil vom 7.6.2010).  

Hinweis
Der Architekt hatte noch argumentiert, die Leistungsphase 9 sei lediglich mit 3 %  (HOAI 2009) des Gesamthonorars vergütet, weshalb weitergehende Untersuchungen nicht geschuldet seien. Auch dieses Argument ließ das Oberlandesgericht München nicht gelten: Die moderate Bewertung rechtfertige es nicht, den an den Tag zu legenden Sorgfaltsmaßstab zu reduzieren. Stehe eines der zentralen technischen Problemstellungen im Tiefgaragenbau offen, dürfe nicht ohne weiteres vertraut werden, dass eine optisch nicht erkennbare Schutzvariante gewählt wurde.