Grundsätzliche Fragen der Genehmigungsfähigkeit: Gegenstand der Grundlagenermittlung

Bereits bei der Grundlagenermittlung ist zu prüfen, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.

Beispiel
(nach OLG Nürnberg , Urt. v. 27.07.2005 - 6 U 117/05)
Der Bauherr kündigt dem mit der Planung beauftragten Architekten fristlos und außerordentlich, nachdem sich herausstellt, dass die Planung des Architekten nicht genehmigungsfähig ist. Gegenstand des dem Architekten erteilten Auftrages waren der Umbau und die Erweiterung eines Wohnkomplexes auf einem in einem Industriegebiet gelegenen Grundstück. Ein solches Projekt ist nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO u.a. nur dann genehmigungsfähig, wenn die Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen oder für Betriebsinhaber und Betriebsleiter bestimmt sind. Dieses Problem realisierte sich in der Person des Bauherrn, worauf erst im Rahmen des Genehmigungsverfahrens Architekt und Bauherr hingewiesen wurden. Der Architekt fordert Vergütung für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen abzüglich ersparter Aufwendungen.

Die Ansprüche verwehrt ihm das OLG. Ein mit der Bauplanung beauftragter Architekt hat bereits bei der Grundlagenermittlung zu prüfen, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Bei der Grundlagenermittlung, der Leistungsphase 1 nach § 15 HOAI, sind im Rahmen der Grundleistung "Klären der Aufgabenstellung" seitens des Architekten nicht nur die Wünsche und Vorstellungen des Auftraggebers abzufragen, sondern u.a. auch zu klären, ob diese auf dem vorhandenen Grundstück realisiert werden können. D. h. der Architekt hat bereits in der Leistungsphase 1 zu prüfen, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist und die bauplanungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen vor Beginn der Planungsarbeiten abzuklären. Eine Verletzung dieser Pflicht kann wie im entschiedenen Fall eine außerordentliche Kündigung des Architektenvertrags rechtfertigen und dazu führen, dass der Architekt auch für die erbrachten Leistungen keine Vergütung erhält.

Hinweis
Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt vor, wenn einem Vertragsteil die Fortsetzung des Vertrages unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der Interessen beider Parteien nicht zugemutet werden kann (§ 314 Abs. 1 S. 2 BGB). Dies ist dann anzunehmen, wenn die erbrachten Teilleistungen so schwerwiegende Mängel aufweisen, dass sie für den Auftraggeber wertlos sind. Dem Architekten steht dann regelmäßig auch kein Nachbesserungsrecht mehr zu.
Auch bereits bei den Leistungsphasen 2 und 3 bestehen Grundleistungen in Gestalt des Führens von Vorverhandlungen bzw. von Verhandlungen mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit, § 15 Abs. 2 HOAI, die der Genehmigungsplanung vorausgehen.

Verweise
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler / genehmigungsfähige Planung
Haftung
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler
Vertrag / vorzeitige Vertragsbeendigung / Kündigung mit od. ohne wi. Grund Bauherr