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Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht

Architekten bedürfen zur vertragsgemäßen Erfüllung ihrer Pflichten im Rahmen der Genehmigungsplanung erheblicher Kenntnisse des öffentlichen Baurechts; hierzu gehört auch Rechtsinstitut "Bestandsschutz".

Hintergrund
Insb. im Rahmen von Umbauvorhaben ist das Thema Bestandsschutz für den Architekten von erheblicher Bedeutung. Für die Frage der Genehmigungsfähigkeit seiner Umbauplanung (vgl. allg. genehmigungsfähigen Planung) muss der Architekt grds. vorab den Bestandsschutz und dessen Umfang prüfen. Die Umbauplanung darf den Bestandsschutz nicht gefährden, anderenfalls das Gesamtobjekt den öffentlichen Vorschriften zum Zeitpunkt der Genehmigung vollständig entsprechen muss. Im Rahmen der Bauausführung hat der Architekt zu gewährleisten, dass nicht etwa mehr als genehmigt abgerissen wird, da hierdurch der Bestandsschutz für das Altgebäude verloren gehen kann (vgl. Haftung / .. / Abbruch).

Hinweis
Bestandsschutz ist ein (aus dem Grundgesetz Artikel 14 abgeleitetes) Rechtsinstitut. Der Bestandsschutz verleiht einem rechtsmäßig begründeten Bestand und seiner Nutzung grundsätzlich Durchsetzungskraft gegenüber neuen ggf. entgegenstehenden Gesetzen und Anforderungen.

Zunächst ist der Begriff des Bestandsschutzes, d.h. seine Auswirkungen zu klären. Will sich jemand auf Bestandsschutz berufen, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob ein Bestandsschutz entstanden ist, ob möglicherweise Ausnahmen vorliegen oder ob ein etwaig entstandener Bestandsschutz wieder erloschen ist. Soweit ein etwaiger Bestandsschutz erlischt, stellt sich weiter die Frage, welchen Anforderungen das Bauwerk nunmehr ausgesetzt ist.



1. Begriff

Das Rechtsinstitut des Bestandsschutzes leitet sich aus Artikel 14 Abs. I Grundgesetz her und ist im einzelnen gesetzlichen nicht geregelt (es finden sich lediglich Gedanken des Bestandsschutzes in manchen gesetzlichen Bestimmungen, s. unten). I.d.R. wird unterschieden zwischen dem sogenannten passiven und dem sogenannten aktiven Bestandsschutz.

Der passive Bestandsschutz verhindert, dass eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage rechtswidrig wird, auch wenn das öffentliche Recht sich später ändert und die bestehende Anlage nunmehr dem geänderten Recht widerspricht. Das rechtmäßig bestehende Gebäude bzw. die rechtmäßig ausgeübte Grundstücksnutzung wird hinsichtlich der bisherigen Funktion, Nutzung und baulichen Beschaffenheit vor nachträglichem Anpassungs- oder Beseitigungsverlangen des Aufsichtsbehörden geschützt, Anpassungsverlangen sind nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig (s. unten unter Ausnahmen).

Zu beachten ist, dass der Bestandsschutz sich nicht alleine auf das errichtete Bauwerk bezieht, sondern auch auf dessen Nutzung. Das wiederum bedeutet, dass nicht jede beliebige Nutzung des Bauwerks dem Bestandsschutz unterfällt, sondern lediglich die rechtmäßig aufgenommene (i.d.R. genehmigte) und funktionsgerechte Nutzung (eine solche rechtmäßige und damit einzig geschützte Nutzung kann im Einzelfall auch an einer Person hängen: z.B. kann ein Wohnhaus im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes im Außenbereich nur durch den Betreiber – den Bauern – rechtmäßig genutzt werden).

Daneben besteht der sogenannte aktive Bestandsschutz. Der aktive Bestandsschutz soll nicht nur vor Anpassungsverlangen der Bauaufsichtsbehörde schützen, er soll vielmehr dem Eigentümer ein Recht auf Änderung der dem Bestandsschutz unterliegenden baulichen Anlage einräumen, ohne dass hierdurch der Bestandsschutz verloren ginge. Über den Umfang des aktiven Bestandsschutzes wurde in der Vergangenheit weitreichend diskutiert. Eine relativ weite Auslegung des Begriffes wurde inzwischen durch die Rechtsprechung wieder zurückgenommen.

Ohne weiteres vom aktiven Bestandsschutz umfasst sind Maßnahmen zur Sicherung und Erhaltung des Eigentums im Rahmen des vorhandenen Bestandes, insbesondere – auch genehmigungsbedürftige – bauliche Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung der ausgeübten Eigentumsposition dienen und auf Modernisierung zielen; darüber hinaus gewährt der aktive Bestandsschutz nach wohl herrschender Ansicht auch das Recht zu begrenzten Erweiterungen, sofern diese einer funktionsgerechten Nutzung im Rahmen des Bestandes dienen (beispielsweise Errichtung von erforderlichen Garagen, i.e. streitig). Eine wertmäßige Verbesserung des Bauwerks steht dem aktiven Bestandsschutz nicht entgegen. Eine Zulässigkeit darüber hinaus gehender Maßnahmen i.S. „qualitativer und quantitativer Änderungen“ (z.B. durch Auswechselung ganzer Anlagen bzw. Hinzufügen weiterer Anlagen) wird nach heutiger Rechtsprechung eher abzulehnen sein. Auch der Abriss der baulichen Anlage und deren (umgehende) Wiedererrichtung sind vom Bestandsschutz nicht umfasst.

Gedanken des Bestandsschutzes haben in vielerlei Vorschriften der öffentlich-baurechtlichen Gesetze Berücksichtigung gefunden, u.a.

- In § 35 IV BauGB (Ermöglichung von Maßnahmen, die eigentlich vom Bestandsschutz nicht mehr umfasst und damit unzulässig wären),

- § 6 Abs. 15 LBauO NW (Ermöglichung von Nutzungsänderungen, die auf Grund des Entfalls des Bestandsschutzes eigentlich zu unzulässigen Abstandsflächen führen würden),

- § 51 II LBauO NW (Ermöglichung von „nicht wesentlichen“ Änderungen, die anderenfalls bereits zu einem Entfall des Bestandsschutzes und damit zu einem Aufleben der Stellplatzpflicht führen würde).



2. Entstehung

Bestandsschutz können nur solche Bauwerke oder Anlagen genießen, die fertig hergestellt wurden und wenigstens zu irgend einem Zeitpunkt einmal rechtmäßig waren. Danach entfällt ein Bestandsschutz von vornherein für Bauwerke, die ohne Genehmigung errichtet und zu jeder Zeit gegen geltendes Recht verstießen. Im einzelnen:

Vom Bestandsschutz werden erfasst:

- Die formell (mit erforderlichen Genehmigungen) und materiell (dem materiellen Recht entsprechend) legal errichtet wurden,

- Die formell illegal (ohne erforderliche Genehmigung) errichtet wurden, aber zu diesem Zeitpunkt mit dem damals geltenden öffentlichen materiellen Recht übereinstimmten,

- Die formell illegal errichtet wurden, auch zu dem Zeitpunkt der Errichtung nicht mit dem materiellen Recht übereinstimmten, jedoch während eines längeren Zeitraums danach materiell legal waren,

- (nach wohl herrschender Ansicht auch) die eigentlich materiell illegal waren, aber – rechtswidrig – genehmigt wurden und eine Rücknahme nach § 48 Verwaltungsverfahrensgesetz (NRW) ausscheidet bzw. nicht vorgenommen wird (vgl. hierzu auch unten sowie unter Ausnahmen).

Die Duldung einer materiellen illegalen baulichen Anlage kann nie zu einem Bestandsschutz führen (so wurde eine Beseitigungsanordnung gegen eine vor 30 Jahren illegal errichtete Schweinemästerei gerichtlich abgesegnet).

Zu beachten ist, dass die Entstehung des Bestandsschutzes nicht vom Vorliegen einer Baugenehmigung abhängig ist; denn – wie dargestellt – kommt es für die Entstehung des Bestandsschutzes zunächst einmal nur darauf an, dass das Bauvorhaben zum Zeitpunkt seiner Errichtung (oder zu einem späteren Zeitpunkt) materiell legal war. Mithin können Bestandsschutz auch Gebäude erlangen, die ohne Genehmigung errichtet werden dürfen (vgl. §§ 65, 66, LBauO NW) oder die im Genehmigungsfreistellungsverfahren gelaufen sind (§ 67 LBauO NW); darüber hinaus können auch Bauvorhaben Bestandsschutz erlangen, die zwar materiell legal aber formell illegal – weil zwar genehmigungsbedürftig aber ohne Genehmigung – errichtet wurden (sowie sogar Bauvorhaben die – s. oben – materiell und formell illegal errichtet wurden, aber später für einen gewissen Zeitraum materiell legal waren).

Gleichwohl bringt die Genehmigung auch im Hinblick auf den Bestandsschutz für den Bauherrn nicht unerhebliche Vorteile in Form von Investitionssicherheit, denn

- ein Bauvorhaben ohne Genehmigung erreicht Bestandsschutz frühestens mit der vollständigen Fertigstellung; d.h. ein solches Bauvorhaben muss sich während der Zeit der Errichtungsphase etwaigen Rechtsänderungen anpassen (das gilt insbesondere auch für Bauvorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren – Rückschluss aus § 67 Abs. 8 LBauONW; stellt sich z.B. in einem vormaligen Außenbereich der dort geltende Bebauungsplan als unwirksam und nichtig heraus, so bedeutet das für die meisten noch nicht abgeschlossenen Bauvorhaben jedenfalls zunächst einmal – das Aus). Auch bei Bauvorhaben, für die eine Baugenehmigung erteilt wurde, beginnt der Bestandsschutz für das Gebäude selbst grundsätzlich erst mit dessen vollständiger Fertigstellung; allerdings berechtigt die Genehmigung innerhalb ihres Gültigkeitszeitraums selbst dann zur Errichtung des genehmigten Gebäudes, wenn sich die Vorschriften zwischenzeitlich geändert haben und dem Bauvorhaben entgegenstehen. Zu beachten ist allerdings, dass das auf der Grundlage einer Baugenehmigung fertiggestellte Bauvorhaben nur dann Bestandsschutz genießt, wenn es nicht mehr als nur unwesentlich von der Baugenehmigung abweicht (eine wesentliche Abweichung muss bereits dann angenommen werden, wenn die Abweichung eine andere Beurteilung vor dem Hintergrund der rechtlichen Vorschriften hätte herbeiführen können).

- ein Bauvorhaben ohne Genehmigung kann nur Bestandsschutz erlangen, wenn es tatsächlich – und zwar 100 % – materiell legal ist; d.h. auf eine materielle Illegalität, die die Entstehung des Bestandsschutzes verhindert, kann theoretisch auch noch Jahre später ein Nachbar seinen Widerspruch oder die Behörde eine Nutzungsuntersagungs- oder theoretisch sogar Beseitigungsanordnung stützen. Demgegenüber schafft eine Genehmigung auch einem etwaig (unbekannt) materiell illegalem Bauvorhaben letztendlich eine Legitimierungswirkung, die den Bauherrn nach Bestandskraft und solange die Genehmigung nicht aufgehoben wird vor Beseitigungsanordnungen und Nachbarwidersprüchen schützt. Im übrigen kann eine Genehmigung einen (bekannten) materiellen Verstoß im Rahmen einer Abweichung legalisieren.

o Bestandskraft erlangt eine Baugenehmigung als Verwaltungsakt, in dem Augenblick, in dem die Fristen für einen Widerspruch für etwaig Berechtigte abgelaufen sind. Neben dem Bauherrn sind vor allem Nachbarn (die nicht zwingend notwendig Grundstücksnachbarn sein müssen) widerspruchsberechtigt. Die Widerspruchsfrist dauert grundsätzlich einen Monat. Sie beginnt mit der offiziellen Zustellung der Baugenehmigung mit Rechtsmittelbelehrung; fehlt die Rechtsmittelbelehrung, läuft eine Frist von einem Jahr. Findet überhaupt keine Zustellung der Baugenehmigung an einen etwaig Widerspruchsberechtigten – insbesondere Nachbarn – statt, so läuft dem Nachbarn gegenüber nur eine Frist nach Treu und Glauben; der Nachbar hat nach Treu und Glauben Widerspruch zu erheben, wenn es ihm auf Grund des Baufortschritts zumutbar gewesen wäre, Kenntnis von dem Bauwerk zu erlangen; unerheblich ist es, ob er tatsächlich Kenntnis erlangt hatte. Insoweit kann es empfehlenswert sein, Nachbarn durch das Bauaufsichtsamt auch die Baugenehmigung und zwar mit Rechtsmittelbelehrung zustellen zu lassen, damit auch gegenüber diesen Nachbarn die einmonatige Widerspruchsfrist beginnt zu laufen.

o Eine Baugenehmigung kann als Verwaltungsakt von der Behörde aufgehoben werden. Ist die Baugenehmigung rechtswidrig, wird sie gem. § 48 VwVfG NRW zurückgenommen. Bei der Rücknahme einer rechtswidrigen Baugenehmigung muss jedoch die Behörde im Rahmen ihrer Ermessensausübung auch das etwaige Vertrauen des Bauherrn in den Bestand der Genehmigung, insbesondere wenn das Bauwerk schon errichtet wurde, mit berücksichtigen. Darüber hinaus hat die Behörde, wenn sie eine rechtswidrige Baugenehmigung zurücknimmt, i.d.R. Vertrauensschäden beim Bauherrn zu ersetzen. Zu beachten ist insoweit aber § 50 VwVfG NRW der bestimmt, dass die Rücknahme der Baugenehmigung vereinfacht und grundsätzlich ohne Schadensersatzpflicht aufgehoben werden kann, wenn die Baugenehmigung von einem Dritten (Nachbarn) angefochten wurde. Eine rechtmäßige Baugenehmigung kann nur in den engen Grenzen des § 49 VwVfG NRW widerrufen werden; allerdings ordnet § 50 VwVfG auch hier an, dass die in § 49 VwVfG NRW bestimmten Einschränkungen und Schadensersatzpflichten nicht gelten, wenn ein Dritter die Baugenehmigung angefochten hat. Unter Berücksichtigung der Praxis kann man zusammenfassend feststellen, dass Behörden – wohl auch wegen der Schadensersatzpflichten – von sich aus nur selten von den §§ 48, 49 VwVfG Gebrauch machen; anders sieht es allerdings aus, wenn Nachbarn Widerspruch erhoben haben.

Für das Vorhandensein eines Bestandsschutzes trägt grds. der Eigentümer die Beweislast (weshalb das Aufheben von Genehmigungsunterlagen erheblich zu empfehlen ist). Führt die Prüfung einer Behörde zu dem Ergebnis, dass trotz Fehlens einer (erforderlichen) Genehmigung Bestandsschutz besteht (z.B. weil die Anlage in der Vergangenheit während einer längeren Zeit materiell rechtmäßig war, so kann die Behörde nicht eine „nachträgliche Baugenehmigung aussprechen“ (dies wäre nur möglich, wenn das Gebäude derzeitigem öffentlichen Recht entspricht, was es jedoch gerade nicht tut). Die Behörde kann lediglich einen feststellenden Verwaltungsakt erlassen, der den Bestandsschutz bestätigt (nach allgemeiner Ansicht besteht ein Anspruch auf einen solchen feststellenden Verwaltungsakt nicht).



3. Ausnahmen

Der Bestandsschutz ist eine aus dem Grundgesetz entwickelte Regel, die allerdings gesetzlich geregelte Einschränkungen hinnehmen muss. D.h., dass Eigentümer von Bauvorhaben, die eigentlich Bestandsschutz genießen, u.U. gleichwohl rechtmäßigen behördlichen Maßnahmen ausgesetzt sein können. Als Ausnahmen vom Bestandsschutz sind u.a. zu nennen:

- Die §§ 48, 50 VwVfG ermöglichen es der Behörde unter den dort vorgegebenen Voraussetzungen rechtswidrige Baugenehmigungen zurückzunehmen. Da bei Bauvorhaben, die rechtswidrig genehmigt wurden, der Bestandsschutz grundsätzlich an die erteilte Genehmigung anknüpft, entfällt der Bestandsschutz bei Rücknahme der Genehmigung (s. im einzelnen auch oben unter Bestandsschutz / Entstehung, a.E.).

- § 87 LBauO NW (ähnliche Vorschriften existieren in anderen Landesbauordnungen) ermächtigt die Behörde in besonderen Fällen, Anpassungsverlangen auch an Bauvorhaben, die bestandsgeschützt sind, zu stellen (beachte: Ein Bauvorhaben, welches – s. oben – abweichend von der Baugenehmigung errichtet wurde, genießt keinen Bestandsschutz; etwaige Maßnahmen der Behörde gegen ein solches Bauvorhaben brauchen sich nicht auf die engen Voraussetzungen des § 87 zu stützen, sondern fallen in den breiten Anwendungsbereich von § 61 Abs. II LBauO NW.) Nach § 87 LBauO NW können Anpassungsverlangen an bestandsgeschützte Gebäude gestellt werden, wenn dies im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit erforderlich ist.

- §§ 175 bis 179 BauGB schränken ebenfalls den Bestandsschutz unter planungsrechtlichen Gesichtspunkten ein. Gem. § 179 BauGB kann eine Gemeinde den Eigentümer verpflichten zu dulden, dass seine bauliche Anlage im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ganz oder teilweise beseitigt wird, wenn sie nicht den Festsetzungen des B-Plans entspricht und ihnen nicht angepasst werden kann oder wenn sie Missstände oder Mängel aufweist, die auch durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können. Entsprechende Maßnahmen können allerdings nach der Rechtsprechung nur angeordnet werden, wenn sie durch städtebauliche Gründe geboten sind, z.B. weil der vorhandene Zustand die mit der Verwirklichung des B-Plans angestrebte städtebauliche Entwicklung hemmt. Im Falle einer Anordnung eines vollständigen oder teilweisen Rückbaugebots bestehen Entschädigungsansprüche des Eigentümers gegen die Gemeinde.

- Der weitest gehende Eingriff in den Bestandsschutz ist wohl die Enteignung, z.B. §§ 85 ff. BauGB. Sie ist nur unter den jeweils bestimmten, engen Voraussetzungen möglich und führt ebenfalls zu Entschädigungsansprüchen des Enteigneten.



4. Entfall des Bestandsschutzes

Bauvorhaben, die nach vorgenannten Ausführungen Bestandsschutz genießen, können diesen Bestandsschutz auch wieder verlieren. Insbesondere entfällt der Bestandsschutz

- für das Bauwerk selber, wenn dieses beseitigt wird (grundsätzlich auch im Falle einer „zufälligen Beseitigung“, beispielsweise durch höhere Gewalt, Ausnahme: § 35 IV Nr. 3 BauGB),

- für jedenfalls die Nutzung bei einer längeren Nutzungsunterbrechung (ab welcher Dauer der Nutzungsunterbrechung der Bestandsschutz entfällt, muss im Einzelfall geklärt werden, festgelegte Fristen gibt es hierfür nicht; nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich Voraussetzung, dass der Rechtsverkehr auf Grund der Unterbrechung damit rechnen dürfte, dass die vormalige Nutzung nicht wieder aufgenommen wird).

Zu beachten ist, dass der Bestandsschutz i.d.R. auch dann entfällt, wenn es zu Änderungen des Bauvorhabens / der Nutzung kommt, für die der Bestandsschutz entstanden ist (s. oben unter Entstehung).

Bereits bei geringen baulichen Veränderungen des grundsätzlich Bestandsschutz genießenden Gebäudes durch Umbauten oder Erweiterungen ist nicht auszuschließen, dass der Bestandschutz für das umgebaute oder erweiterte Gebäude insgesamt entfällt (es sei denn, es handelt sich ausschließlich um Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung der ausgeübten Eigentumsposition dienen und vom sogenannten aktiven Bestandsschutz umfasst sind, z.B. neue Fenster im gleichen Format, s.o. unter Begriff). Jedenfalls solche bauliche Veränderungen lassen den Bestandsschutz entfallen, die das Gebäude so erheblich ändern, dass das geänderte Gebäude nicht mehr mit dem alten, bestandsgeschützten Bauwerk identisch ist. Wird auf Grund baulicher Veränderungen das Erfordernis einer neuen Statik für das gesamte Gebäude begründet, so wird dies in der Regel auch zu einem Entfall des Bestandsschutzes führen. Im Einzelnen sind die Voraussetzungen aber ungeklärt.

Wie weit die Anpassungspflicht des unberührt gebliebenen Gebäudes bei einem Entfall des Bestandschutzes im einzelnen geht, ist von der Rechtsprechung – soweit ersichtlich – nicht endgültig geklärt; denkt man allerdings das Rechtsinstitut des „Bestandsschutzes“ und dessen Entfall konsequent zu Ende, so könnten Anpassungsverlangen tatsächlich an das gesamte Gebäude gestellt werden (vgl. hierzu auch § 87 II LBauO NW). Im Ergebnis verbleibt es bei einer großen Rechtsunsicherheit.

Weiter könne auch bloße Nutzungsänderungen grundsätzlich ebenfalls zu einem Entfall des Bestandsschutzes führen, mit dem Ergebnis, dass das Gebäude, in welchem die Nutzung geändert wurde, wie ein Neubau sämtlichen derzeit geltenden Vorschriften zu entsprechen hat und ggf. angepasst werden müsste.

Der Begriff Nutzungsänderung wird weder vom BauGB bzw. von der BauNVO noch von den Landesbauordnungen näher definiert. Nicht jede Nutzungsänderung führt zu einem Entfall des Bestandsschutzes, setzt das Gebäude eine etwaigen Anpassung an neues Recht aus und ist damit i.d.R. (Ausnahme z.B.: § 65 II Nr. 3 LBauO NW) genehmigungspflichtig. Eine i.d.R. genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt erst vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen) dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen öffentlich-rechtlicher, insb. bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Vorschriften unterworfen ist oder unterworfen werden kann (d.h. schon dann, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Zulässigkeit des geänderten Vorhaben nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden kann); der Bestandsschutz der bisherigen Nutzung entfällt mithin bei einer Nutzungsänderung, bei die jeder Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite überschritten wird. Innerhalb der Bandbreite derselben Zweckbestimmung liegt beispielsweise die Verwendung eines bisher als Wohnzimmer genutzten Aufenthaltsraum als Schlafzimmer oder umgekehrt. Keine Nutzungsänderung liegt vor, wenn der Eigentümer (Ausnahme z.B. Bauer verkauft an Nicht-Bauer, s.o.) wechselt.

Ist fraglich, ob eine Nutzungsänderung vorliegt, ist zunächst bei einer genehmigten baulichen Anlage maßgebend der Wortlaut der Baugenehmigung mit evtl. Auflagen; hilfsweise können die mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen herangezogen werden. Die Baugenehmigung deckt grundsätzlich nur die ihr ursprünglich zu Grunde liegende Nutzung ab (vgl. oben unter Entstehung).

Bauplanungsrechtlich unterliegen Nutzungsänderungen dann einer erneuten Genehmigungspflicht, wenn (so BVerwG) „die Genehmigungsfrage in bodenrechtlicher Hinsicht“ neu aufgeworfen wird, insbesondere wenn die in § 1 Abs. 5 BauGB genannten Belange berührt werden. Bei der Beurteilung, ob eine Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne vorliegt, sind die Vorschriften der BauNVO einzubeziehen. Beispiele:

- Zusammenfassung eines Möbelmarktes und eines Einzelhandelsgroßbetriebes mit Vollsortiment zu einem Betrieb unter einheitlicher Leitung,
- Aufstellung zusätzlicher Spielgeräte in einem baurechtlich als Gaststätte genehmigten Betrieb,
- Errichtung einer Mobilfunkanlage mit einem 9,5 hohen Trägermast auf einem Sparkassengebäude,
- Umwandlung vom im Gewerbegebiet privilegierten Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal in frei verfügbare Wohnungen,
- Änderungen der Nutzung privilegierter Vorhaben im Außenbereich.
- Benutzung einer „Jagdhütte“ zu einem längeren Erholungsurlaub ohne die Jagd auszuüben
- Änderungen der Nutzung, die auf den Stellplatzbedarf Auswirkungen haben.

Nutzungsänderungen können (wie Abbrüche) die Denkmaleigenschaften tangieren und daher unter Entfall eines etwaigen Bestandsschutzes einer denkmalrechtlichen Erlaubnis bedürfen. Voraussetzung für das Vorliegen einer Nutzungsänderung im denkmalrechtlichen Sinne ist eine mehr als nur geringfügige Beeinträchtigung des Denkmals oder seines Erscheinungsbildes, wobei eine Abwägung (Gewichtung der widerstreitenden Belange) stattzufinden hat.

Im Hinblick auf das Immissionsschutzrecht ist zu beachten, dass praktisch jede Änderung der Nutzung die mit einer Änderung der Immissionsverhältnisse verbunden ist, als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung angesehen wird (u.U. schon eine Veränderung des Maschinenbestandes) im übrigen
- Veränderungen der gewerblichen Betriebsart, z.B. Einrichtung einer Schreinerei in einer bisherigen Klempnerwerkstatt,
- Umwandlung eine chemischen Wäschereibetriebes in einen Supermarkt,
- Errichtung eines Großhandelsauslieferungsbetriebes, in baulichen Anlagen, die bisher landwirtschaftlich genutzt worden waren,
- Umwandlung einer ehemaligen Dorfgaststätte mit Tanzsaal in eine Diskothek.

In Fällen, in denen eine Nutzungsänderung von einer Wohn- in eine andere Nutzung stattfindet, ist zusätzlich das in den meisten Ländern geltende Zweckentfremdungsverbot zu beachten.

Auch aus bauordnungsrechtlichen Vorschriften kann die grundsätzliche Genehmigungs-bedürftigkeit einer Nutzungsänderung folgen, z.B.

- Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes, dass die z.Z. der Nutzungsänderung maßgebenden Abstandsflächen nicht einhält, wirft die Genehmigungsfrage auch im Hinblick auf die Abstandsflächenvorschriften neu auf, wenn die Nutzungsänderung auf wenigstens einen durch die Abstandsvorschriften geschützten Belang (insbesondere Belichtung, Belüftung, Brandschutz, Wohnfrieden) nachteiligere Auswirkungen als die bisherige Nutzung hat (vgl. aber § 6 Abs. 15 BauO NW)
- die Nutzung von Räumen, die keine Aufenthaltsräume sind, als Aufenthaltsräume,
- die Umwandlung von Aufenthaltsräumen im Dachraum als Zubehör zu Wohnungen in selbständigen Wohnungen,
- die Zweckentfremdung von notwendigen Stellplätzen.

Eine Nutzungsunterbrechung ist keine Nutzungsänderung, kann aber selbst zu einem Entfall des Bestandsschutzes führen (s. oben unter Entfall des Bestandsschutz).

Regelmäßiger Streit ist im Zusammenhang mit der Bildung von Wohnungseigentum in Altbauten und den erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigungen festzustellen. Die Frage war, ob die heutigen bauordnungsrechtlichen bzw. bautechnischen Vorschriften durch die Baubehörde bei der Prüfung der Abgeschlossenheit einer Wohnung i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes heran zu ziehen sind. So entschied das Bundesverwaltungsgericht, dass die Bausubstanz (insbesondere Wohnungstrenndecken und –wände) den heutigen Baunormen entsprechen müssten (BVerwG, Urteil vom 26.07.1989, 8 B 112/89; vgl auch BVerfG, Beschluss vom 03.11.1989 – I BvR 1212/89). Nachdem der BGH hierzu eine andere Auffassung vertreten hatte, stellte schließlich der gemeinsame Große Senat der Bundesgerichtshöfe klar, dass Wohnungen und sonstige Räume auch dann „abgeschlossen“ sein können, wenn die Trennwände nicht den aktuellen bautechnischen Normen entsprechen.



5. Auswirkungen des Entfalls

Besonders zu betonen ist, dass Gebäude bzw. deren Nutzung, deren Bestandsschutz entfallen ist, denjenigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (insbesondere Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, aber auch sonstigem öffentlichen Recht) zu entsprechen haben, die im Zeitpunkt des Entfalls des Bestandsschutzes gelten. Da sich Anforderungen an Gebäude stetig fortentwickelt haben, entspricht ein Gebäude, welches auch nur mehr als wenige Jahre alt ist, in den seltensten Fällen den aktuell geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Anpassungsbedarf besteht i.d.R. insbesondere im Hinblick auf

- Brandschutz
- Wärme- und Schallschutz
- Stellplatzpflicht
- Abstandsflächen
- Nutzungsart.

Die neuen Anforderungen führen oftmals zur Notwendigkeit ganz erheblicher Investitionen, nicht selten können die Anforderungen tatsächlich überhaupt nicht hergestellt werden (z.B. weitreichende Brandschutzvorschriften in Altbauten).

Im Ergebnis ist gleichwohl eindeutig festzuhalten, dass eine Maßnahme (bauliche Änderung oder Nutzungsänderung) zu unterbleiben hat, wenn durch sie für das betreffende Gebäude der Bestandsschutz entfällt, andererseits aber das Gebäude nicht dem aktuellen öffentlichen Recht angepasst werden kann.

(Anzumerken ist, dass möglicherweise rechtswidrige Bauvorhaben in der Nachbarschaft grundsätzlich keinerlei Rechte für einen Bauherrn auslösen können).

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