Besondere Leistungen sind in § 2 III HOAI definiert als solche Leistungen, die zu den Grundleistungen hinzu oder an deren Stelle treten, wenn besondere Anforderungen an die Ausführung des Auftrages gestellt werden, die über die allgemeinen Leistungen hinausgehen oder diese ändern.

Abzugrenzen sind besondere Leistungen insbesondere zu
- Grundleistungen, welche diejenigen Leistungen umfassen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrages im allgemeinen erforderlich sind, § 2 II HOAI. Die einzelnen Grundleistungen sind in den Leistungsbildern abschließend aufgezählt;
- zusätzlichen Leistungen gem. §§ 28-32 HOAI.

Danach sind grundsätzlich alle Leistungen, an deren Ausführung besondere Anforderungen gestellt werden, die über die allgemeinen Leistungen hinausgehen oder diese ändern, und die keine Grund- oder zusätzliche Leistungen sind, besondere Leistungen. Dies gilt nach allg. Ansicht auch für solche Leistungen, die nicht typisch berufsbezogen sind.

Im Hinblick auf die Voraussetzungen für eine Vergütungsfähigkeit und die Art und Weise der Vergütung besonderer Leistungen kann man unterscheiden:
- Sogenannte zusätzliche besondere Leistungen, d. h. solche die zu den Grundleistungen hinzutreten (vgl. § 2 III und § 5 IV HOAI);
- Sogenannte ersetzende besondere Leistungen, d. h. solche, die ganz oder teilweise an die Stelle von Grundleistungen treten (vgl. § 2 III und § 5 V HOAI);
- Sogenannte isolierte besondere Leistungen, das sind solche, die ohne Verbindung mit Grundleistungen gesondert in Auftrag gegeben werden.

An ersetzende besondere Leistungen (z. B. in Lph. 5 "Aufstellen einer detailierten Objektbeschreibung als Baubuch zur Grundlage der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm") werden keine weiteren Anforderungen an die Vergütungsfähigkeit gestellt, sie bedürfen keiner gesonderten Honorarvereinbarung. Im Hinblick auf die Honorarhöhe bestimmt § 5 V HOAI, dass für ersetzende besondere Leistungen ein Honorar zu berechnen ist, das dem Honorar für die ersetzten Grundleistungen entspricht.

Auch isolierte besondere Leistungen (z. B. eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Bauvoranfrage, die isoliert in Auftrag gegeben werden) sind ohne weitere Voraussetzungen grds. vergütungspflichtig, es bedarf ebenfalls keiner gesonderten Honorarvereinbarung um die Vergütungspflichtigkeit solcher Leistungen zu begründen. Im Hinblick auf die Höhe der Vergütung ist zunächst festzustellen, dass isolierte besondere Leistungen von der HOAI nicht erfasst werden, die Parteien können für solche Leistungen ein Honorar frei vereinbaren; ist kein Honorar vereinbart, so richtet sich die Honorarhöhe gem. § 632 II BGB nach der üblichen Vergütung.

Zusätzliche besondere Leistungen sind bei den einzelnen Leistungsbildern beispielhaft genannt; die Aufzählung dieser besonderen Leistungen ist nicht abschließend. Ob Planungsänderungen besondere Leistungen darstellen, ist für den Einzelfall zu entscheiden, u. U. kommt auch der Ansatz einer wiederholten Grundleistung in Betracht. Die Erstellung eines Entwässerungsplans sowie der Nachweis des Wärmeschutzes stellen keine besondere Leistungen dar, sondern Grundleistungen im Rahmen der technischen Ausrüstung (§ 73 HOAI) bzw. der thermischen Bauphysik (§ 78 HOAI).

Bei zusätzlichen besonderen Leistungen stellt die HOAI besondere Voraussetzungen an die Vergütungspflichtigkeit auf (vgl. § 5 IV HOAI):
- Die Leistungen müssen im Verhältnis zu den Grundleistungen einen nicht unwesentlichen Arbeits- und Zeitaufwand verursachen (dieses Merkmal soll verhindern, dass auch Bagatelleistungen als besonderen Leistungen abgerechnet werden);
- es muss bzgl. der bestimmten besonderen Leistung eine schriftliche (die Schriftlichkeit der Honorarvereinbarung muss den Anforderungen des § 126 BGB entsprechen, hierzu wird auf die Ausführungen unter Honoraranspruch / Umfang gem. Honorarvereinbarung / Schriftlichkeit verwiesen) Honorarvereinbarung erfolgen.

Liegen die genannten Voraussetzungen vor, so ist das Honorar der Höhe nach gem. § 5 IV HOAI in angemessenen Verhältnis zu dem Honorar für die Grundleistung zu berechnen, mit der die besondere Leistung nach Art und Umfang vergleichbar ist; ist die besondere Leistung nicht mit einer Grundleistung vergleichbar, so ist das Honorar als Zeithonorar nach § 6 HOAI zu berechnen. Gem. § 5 IV a HOAI ist unter besonderen Voraussetzungen auch die Berechnung eines Erfolgshonorars möglich.

Liegt einer der genannten Voraussetzungen nicht vor, so erhält der Architekt für zusätzliche besondere Leistungen überhaupt kein Honorar; selbst wenn der Bauherr seine Leistungen verwertet hat kommen Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag nicht in Betracht (vgl. hierzu Honoraranspruch / Umfang gem. HOAI / Besondere Leistungen).

Entsprechend der jüngeren Rechtsprechung des BGH, nach welcher die Leistungsbilder der HOAI kein Leitbild für die vom Architekten zu erbringenden Leistungen darstellt, vielmehr vom Architekten der nach dem Vertrag geschuldete Erfolg herbeizuführen ist (vgl. Haftung / Umfang der Pflichten), ist nicht auszuschließen, dass der Architekt auch ohne gesonderte Beauftragung zur Herbeiführung des Erfolges zusätzliche besondere Leistungen erbringen muss. Hierbei ist für den Architekten zu beachten, dass er auch für solche besonderen Leistungen, zu deren Erbringung er sich gem. Vertrag verpflichtet hat, ein Honorar nur verlangen kann, wenn er die Voraussetzungen an die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung (s. oben: Schriftlichkeit!) eingehalten hat. Ob dem Architekten ein Leistungsverweigerungsrecht vor Erbringung solcher zusätzlichen besonderen Leistungen zusteht, bis der Bauherr sich zu einer schriftlichen Honorarvereinbarung bereiterklärt, erscheint unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH zumindest zweifelhaft. Eine Honorarvereinbarung die die Parteien unmittelbar im Architektenvertrag regeln, ist nach der Rechtsprechung nur wirksam, wenn sie die besondere Leistung hinreichend bestimmt. Ob solche Vereinbarungen im Architektnvertrag, die den Bauherren im Falle der Erbringungn zusätzlicher besonderer Leistungen zu einer schriflichten Honorarvereinbarung verpflichten, wirksam sind, ist bisher ungeklärt (bejahend LG Weiden, BauR 1979, 71).