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Freiberuflicher Architekt tritt als Generalübernehmer auf: Koppelungsverbot?

Bietet ein Architekt wie ein Generalunternehmer auf einem zu erwerbenden Grundstück die Errichtung eines Bauvorhabens an, so bleibt das Koppelungsverbot auf ihn jedenfalls dann anwendbar, wenn er nach wie vor als freiberuflicher Architekt eingetragen ist, kein Gewerbe angemeldet hat und auch nicht als gewerblicher Unternehmer angesehen werden kann.



Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot.
Beispiel
(nach BayObLG , Urt. v. 24.06.1998 - Beschluss - 3 Z BR 513/98 -)
Ein als freischaffend in die Architektenliste eingetragener Architekt ist durch den Grundstückseigentümer zum Verkauf des Grundstückes bevollmächtigt. Mit dieser Vollmacht verkauft der Architekt das Grundstück und schließt mit den Erwerbern zugleich einen Vertrag ab, mit welchem er sich als Generalübernehmer verpflichtet, auf dem Grundstück nach bereits vorliegenden Plänen ein Bauvorhaben zu errichten. Die Erwerber machen später die Nichtigkeit des Generalübernehmervertrages geltend.

Das BayObLG folgt der Ansicht der Erwerber und sieht den Generalübernehmervertrag als unwirksam wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot an. Zwar ist das Koppelungsverbot auf gewerbliche Architekten, die als Bauträger mit einer Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung auftreten, nach Ansicht des BGH (Baurecht 1989, 65) nicht anwendbar. Vorliegend sei der Architekt aber nach wie vor als freier Architekt in die Architektenliste eingetragen gewesen und habe auch kein Gewerbe angemeldet gehabt.
Hinweis
Architekten steht es – jedenfalls seit einiger Zeit – auch nach den berufsrechtlichen Vorschriften frei, ein Bauträgerunternehmen zu gründen und als Bauträger am Wirtschaftsverkehr teilzunehmen. Architekten müssen sich aber darüber im klaren sein, dass sie als Bauträger nicht nur das volle Investitionsrisiko (insbesondere für die Grundstücksfinanzierung) tragen, sondern auch insbesondere in steuerrechtlicher Hinsicht wie gewerbliche Unternehmer, d.h. mit Gewerbesteuerpflicht und Bilanzierungspflicht, behandelt werden.

Kontakt
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an die Kanzlei:
Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck