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Freianlagen: dem Hochbau-Architekten konkludent mitbeauftragt?
Werden im Rahmen der Baugenehmigung für ein Gebäude auch Anforderungen an Außenanlagen gestellt, die bei der Planung des Gebäudes zu berücksichtigen sind, ist der Architektenvertrag regelmäßig dahin auszulegen, dass die erforderlichen Leistungen der Freianlagenplanung zu mindestens konkludent vom Architektenvertrag erfasst sind.
Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.
Fraglich ist zunächst, ob ein Vertrag tatsächlich zwischen Architekt und Bauherr zustande gekommen ist.
Bestimmte grundsätzliche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit von einem Zustandekommen eines Vertrages ausgegangen werden kann.
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.
Fraglich ist zunächst, ob ein Vertrag tatsächlich zwischen Architekt und Bauherr zustande gekommen ist.
Bestimmte grundsätzliche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit von einem Zustandekommen eines Vertrages ausgegangen werden kann.
Beispiel
(nach OLG Köln, Urteil vom 5.11.2025 – 11 U 138/23 , )
Ein Architekt wird mit Planungsleistungen für den Neubau einer Halle beauftragt. Für die Halle soll insbesondere auch eine Baugenehmigung erreicht werden. Im Rahmen der Erstellung der Bauantragsplanung wurden durch die Behörde auch Anforderungen an die Außenanlagen gestellt, insbesondere waren Angaben zu den Zufahrts- und Rettungswegen sowie zu den notwendigen Stellplätzen erforderlich. Der Architekt erbringt entsprechend auch diese erforderlichen Leistungen für die Freianlagen (offenbar in Abstimmung mit dem Bauherrn) und rechnet diese später gesondert – als eigenes Objekt – ab.
Das Landgericht hatte insoweit die Klage noch abgewiesen. Der Kläger habe selber vorgetragen, lediglich mit einer Halle beauftragt worden zu sein. Das Oberlandesgericht Köln entschied dann zu Gunsten des Architekten: Würden im Rahmen der Erstellung der Bauantragsplanung für ein Gebäude auch Anforderungen an die Außenanlagen gestellt, die notwendigerweise im Rahmen der Gebäudeplanung zu berücksichtigen sein, so sei der Architektenvertrag regelmäßig dahin auszulegen, dass die erforderlichen Leistungen zur Freianlagenplanung zu mindestens konkludent vom Architektenvertrag erfasst seien. Die Leistungen könnten entsprechend als Mindestsatz gesondert für das Objekt Freianlagen (§ 11 Abs. 1, § 2 Abs. 1 Satz 2 HOAI) abgerechnet werden; für den Ausnahmefall einer getrennten Abrechnung gemäß § 37 HOAI sei nichts ersichtlich.
(nach OLG Köln, Urteil vom 5.11.2025 – 11 U 138/23 , )
Ein Architekt wird mit Planungsleistungen für den Neubau einer Halle beauftragt. Für die Halle soll insbesondere auch eine Baugenehmigung erreicht werden. Im Rahmen der Erstellung der Bauantragsplanung wurden durch die Behörde auch Anforderungen an die Außenanlagen gestellt, insbesondere waren Angaben zu den Zufahrts- und Rettungswegen sowie zu den notwendigen Stellplätzen erforderlich. Der Architekt erbringt entsprechend auch diese erforderlichen Leistungen für die Freianlagen (offenbar in Abstimmung mit dem Bauherrn) und rechnet diese später gesondert – als eigenes Objekt – ab.
Das Landgericht hatte insoweit die Klage noch abgewiesen. Der Kläger habe selber vorgetragen, lediglich mit einer Halle beauftragt worden zu sein. Das Oberlandesgericht Köln entschied dann zu Gunsten des Architekten: Würden im Rahmen der Erstellung der Bauantragsplanung für ein Gebäude auch Anforderungen an die Außenanlagen gestellt, die notwendigerweise im Rahmen der Gebäudeplanung zu berücksichtigen sein, so sei der Architektenvertrag regelmäßig dahin auszulegen, dass die erforderlichen Leistungen zur Freianlagenplanung zu mindestens konkludent vom Architektenvertrag erfasst seien. Die Leistungen könnten entsprechend als Mindestsatz gesondert für das Objekt Freianlagen (§ 11 Abs. 1, § 2 Abs. 1 Satz 2 HOAI) abgerechnet werden; für den Ausnahmefall einer getrennten Abrechnung gemäß § 37 HOAI sei nichts ersichtlich.
Hinweis
Von Bauherrn (als auch von Planern) wird unterschätzt, dass die Rechtsprechung es selten gut heißt, wenn werthaltige Planungsleistungen vom Bauherrn unbezahlt verwendet werden. Das gilt unabhängig davon, ob solche Leistungen auch andere Leistungsbilder betreffen (vergleiche zum Beispiel OLG Celle, Urteil vom 2.8.2023).
Von Bauherrn (als auch von Planern) wird unterschätzt, dass die Rechtsprechung es selten gut heißt, wenn werthaltige Planungsleistungen vom Bauherrn unbezahlt verwendet werden. Das gilt unabhängig davon, ob solche Leistungen auch andere Leistungsbilder betreffen (vergleiche zum Beispiel OLG Celle, Urteil vom 2.8.2023).
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