Baukostenobergrenze überschritten – Entlastung des Architekten gleichwohl möglich?

Die seitens eines gerichtlichen Sachverständigen bestätigte Tatsache, dass der kostenauslösende Mangel am Bestandsbauwerk für den Architekten nicht erkennbar war, kann diesen (insoweit) entlasten.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Haben die Vertragsparteien eine verbindliche Kostenobergrenze vertraglich vereinbart, so entfallen i.d.R. die dem Planer sonst gewährten Toleranzrahmen.

Beispiel
(nach OLG Hamm, Urt. v. 05.06.2025 - 24 U 57/22 , )
Ein Bauherr beauftragt einen Architekten mit dem Umbau eines Hotelgebäudes. Der Bauherr gibt Kosten i.H.v. 4,56 Millionen € vor, welchen der Architekt nicht widerspricht. Am Ende ergeben sich Kosten von über 7 Millionen €. Die Mehrkosten beruhen im wesentlichen (aber nicht ausschließlich) auf Mängeln des Bestandsgebäudes, hier der Hintermauerwerks. Der Architekt klagt Resthonorar auf der Grundlage der erhöhten Baukosten ein. Der Bauherr verweist auf die Rechtsprechung, nach welcher eine vereinbarte Baukostenobergrenze das Honorar des Architekten deckelt. Er macht darüberhinaus widerklageweise Schadensersatz geltend. Der Architekt meint, jedenfalls die hier entscheidend kostenauslösenden Mängel des Hintermauerwers habe er nicht erkennen können.

Das Gericht bestätigt zunächst die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze, da der Architekt den ausreichend klar geäußerten Vorstellungen des Bauherrn nicht widersprochen habe (BGH, Urteil vom 21.03.2013).

Zum Honoraranspruch des Architekten stellt das Gericht fest, dass der Honoraranspruch des Architekten durch die vereinbarte Baukostenobergrenze, hier 4,56 Millionen €, grundsätzlich begrenzt sei (BGH, Urteil vom 23.01.2003). Allerdings schließt sich das Gericht auch der Argumentation des Architekten an: er sei vom Vorwurf der schuldhaften Pflichtverletzung durch Überschreitung der Baukosten entlastet, soweit er nachweise (Beweislast beim Architekten), dass kostenauslösende Umstände für ihn (vor Baubeginn) nicht erkennbar gewesen seien; in Höhe der Baukosten, die durch die nicht erkennbaren kostenauslösenden Faktoren verursacht worden seien, entfalle dann die Begrenzung des Honorars. Wesentlich kostenauslösender Faktor (voraussichtlich über 2 Millionen € Mehrkosten) sei hier das mangelhafte Hintermauerwerk gewesen. Das Gericht holt entsprechend ein Sachverständigengutachten ein über die Frage, ob die Mangelhaftigkeit des Hintermauerwerkes für den Architekten erkennbar gewesen sei. Der Sachverständige bestätigt die fehlende Erkennbarkeit. Auch weitere Untersuchungen seien nicht veranlasst gewesen. 

Im Ergebnis halfen dem Architekten leider die Einsicht des Gerichts nicht: da er die sich aus dem mangelhaften Mauerwerk ergebenden zusätzlichen Kosten nicht substantiiert gegenüber anderen kostenauslösenden Faktoren abgegrenzt hatte, konnte er, so das Gericht, die anrechenbaren Kosten für die Honorarermittlung nicht mit den durch das mangelhafte Mauerwerk entstandenen zusätzlichen Kosten erhöhen.

Den Schadensersatzanspruch des Bauherrn weist das Gericht ebenso ab. Für unstreitig einen wesentlichen Anteil der Überschreitung der Baukostenobergrenze sei der Architekt wegen fehlender Erkennbarkeit nicht verantwortlich gewesen. Die im Übrigen recht geringe Überschreitung hätte den Bauherren nicht zur Aufgabe des Bauvorhabens veranlasst, weshalb zwischen der Kostenüberschreitung und einem etwaigen Schaden keine Kausalität bestehe.

Hinweis
Das Urteil streift zumindest manche im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Baukostenobergrenzen (als Beschaffenheit) noch ungeklärte Frage: Mit welchen Argumenten kann sich ein Architekt überhaupt entlasten (vor allem von einer Haftung), insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ihm eine Toleranz nicht mehr zusteht und diese in gewissem Umfang auch Unvorhersehbarkeiten auffangen soll? Kann sich weiter ein Architekt mit dem Hinweis auf für ihn nicht erkennbare, kostenauslösende Faktoren bereits von einer Pflichtverletzung entlasten (die den Bauherrn berechtigen würde, kostenlose Umplanung zu fordern bzw. unter Umständen außerordentlich zu kündigen) oder nur von dem Vorwurf einer schuldhaften Pflichtverletzung (die den Bauherrn zu weiterem Schadensersatz berechtigt)? Das OLG Hamm verneint im Urteil nicht die Pflichtverletzung, sondern nur die Schuldhaftigkeit (das Vertreten müssen).

Die fehlende Transparenz gibt Anlass, Planern nach wie vor zur äußersten Vorsicht bei der Vereinbarung von Baukostenobergrenzen (als Beschaffenheit), insbesondere bei feststehendem Bauprogramm, zu raten (vergleiche Baukostenobergrenze: wie gehe ich damit um?).