Architektenauftrag für 2 Häuser mit insgesamt 8 Wohnungen: Widerrufsbelehrung erforderlich?

Hintergrund

Beispiel
( - OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.05.2023 – 4 U 336/21; BGH, Beschluss vom 17.01.2024 – VII ZR 100/23 (NZB zurückgewiesen))
Nach verschiedenen mündlichen Kontakten und einem gemeinsamen Treffen auf dem Baugrundstück erbringt ein Architekt für einen Auftraggeber erhebliche Planungs- und Koordinationsarbeiten. Errichtet werden soll ein Vorderhaus mit zwei Wohnungen und ein Hinterhaus mit weiteren sechs Wohnungen, insgesamt eine Wohnung zur Eigennutzung, drei Wohnungen zur Vermietung, vier zum Verkauf. Insbesondere erstellt der Architekt Entwurfsplanungen für die Eingabe beim Bauaufsichtsamt, eine Baubeschreibung sowie Visualisierungen und weitere Pläne, er veranlasst eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung, weiter organisiert er die Vergabe der Abrissarbeiten. In der Folge widerruft der Auftraggeber den Vertrag, der Architekt klagt Honorar für erbrachte Leistungen in Höhe von Euro 195.000 ein. Der Architekt argumentiert insbesondere, der Auftraggeber sei nicht als Verbraucher anzusehen, da es sich bei der Errichtung von zwei Gebäuden und der beabsichtigten Vermietung bzw. Verkauf von sieben Wohnungen nicht um private sondern um gewerbliche Zwecke handele.

Das OLG Karlsruhe weist die Klage des Architekten vollständig ab. Hierzu stellt es zunächst fest, dass der Architekt bereits bei dem ersten Treffen auf dem Baugrundstück einheitlich für sämtliche Leistungen beauftragt worden sei; mithin liege ein Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen vor, die Bestimmungen zum Widerruf seien grundsätzlich anwendbar (vgl. OLG Köln , Urt. v. 23.03.2017). Einen offenbar später abgeschlossenen, schriftlichen Architektenvertrag (der Ort des Abschlusses ist nicht erwähnt) hält das Gericht in diesem Zusammenhang für unrelevant.

Für die Abgrenzung zwischen Verbraucher- und Unternehmerhandeln sei grundsätzlich die objektiv zu bestimmende Zweckrichtung des Geschäftes entscheidend. Dabei komme es maßgeblich auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls, insbesondere das Verhalten der Parteien bei Vertragsschluss an. Diene das abgeschlossene Rechtsgeschäft der Verwaltung eigenen Vermögens, wozu auch der Erwerb und die Verwaltung einer Immobilie gehöre, sei es regelmäßig dem privaten Bereich zuzuordnen. Die Höhe der verwalteten Werte sei ebenso wenig maßgeblich wie der Umfang der Fremdfinanzierung. Ausschlaggebend für die im Einzelfall vorzunehmende Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sei vielmehr der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erforderten diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor. Handele es sich um die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, sei nicht deren Größe oder Wert entscheiden, sondern Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge.

Der zeitliche und organisatorische Aufwand, der mit dem Verkauf und der Vermietung von max. sieben Wohnungen in einem aus zwei Häusern bestehenden Gebäudekomplex verbunden sei, sei nicht so groß, dass dieser nur durch Unterhaltung eines Büros und einer geschäftsmäßigen Organisation bewerkstelligt werden könnte. Dies gelte erst recht, wenn der Vermieter/Verkäufer beabsichtige, in dem zu verwaltenden Gebäudekomplex selbst zu wohnen.

Hinweis
Im Hinblick auf die Beweislast stellt das Gericht klar: Zweifel gehen zulasten des Vertragspartners des Verbrauchers, weil bei natürlichen Personen grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen sei. Das Urteil zeigt erneut (vergleiche auch LG Frankfurt a.M., Urteil vom 26.6.2023) auf, dass Planer lieber einmal zu viel eine Widerrufsbelehrung erteilen sollten, als einmal zu wenig.