https://www.baunetz.de/recht/Wie_kann_das_Genehmigungsrisiko_auf_den_Auftraggeber_uebertragen_werden__10284059.html
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Wie kann das Genehmigungsrisiko auf den Auftraggeber übertragen werden?
Durch eine im Vertrag enthaltene, auf den besonderen Fall individualisierte Klarstellung, dass das Genehmigungsrisiko der Auftraggeber trage, kann das Genehmigungsrisiko, welches grundsätzlich dem Architekten obliegt, wirksam auf den Auftraggeber übertragen werden.
Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.
Eine Haftung des Architekten kann aufgrund besonderer Umstände eingeschränkt oder ausgeschlossen sein.
Eine Einschränkung oder ein Ausschluß der Haftung kann sich ergeben, wenn der Bauherr auf eigene Gefahr handelt.
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.
Eine Haftung des Architekten kann aufgrund besonderer Umstände eingeschränkt oder ausgeschlossen sein.
Eine Einschränkung oder ein Ausschluß der Haftung kann sich ergeben, wenn der Bauherr auf eigene Gefahr handelt.
Beispiel
(nach OLG München, Beschluss vom 25.7.2025 – 27 U 3575/24 Bau , )
Ein Bauträger möchte einen Architekten für die Planung eines Mehrfamilienhauses einschalten. Der Bauträger übermittelt ein Vertragsangebot, welches der Architekt allerdings nicht annimmt. Der Architekt wiederum übermittelte daraufhin ein eigenes Vertragsangebot an den Bauträger. Dieses enthält unter anderem den Passus:
Die Erstellung der Genehmigungsplanung durch den AN beinhaltet folgende Leistungen:
Besprechung mit den Bauämtern (…)
Nur, falls notwendig: Im Falle des Versagens der Genehmigung bezüglich oben genannten Vorbescheidsantrages: Einmalige Änderung des Antrages sowie der bereits erfolgten Plandarstellung. Dabei wird dann die Baugröße berücksichtigt, die von den Behörden als maximale Bebauung angesehen wird.
(…)
Für die Leistungen, wie vor beschrieben, wird eine pauschale Vertragssumme in Höhe von Euro 20.000 zzgl. 19 % Mehrwertsteuer vereinbart. Das Genehmigungsrisiko trägt der Auftraggeber.
Der Bauherr unterschreibt das Vertragsangebot des Architekten nicht, widerspricht diesem aber auch nicht. Der Architekt beginnt nach Aufforderung mit der Planleistungen, der Bauherr zahlt mehrere Abschlagsrechnungen des Architekten. Später stellt sich das Vorhaben als nicht genehmigungsfähig heraus. Der Bauherr nimmt den Architekten in Höhe von rund 125.000 € Haftung. Der Architekt verweist auf vorstehend zitierte Passage. Der Bauherr meint, die Regelung sei AGB-widrig und deshalb unwirksam.
Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage des Bauträgers gegen den Architekten ab. Die Ansprüche scheiterten bereits daran, dass der vom Bauherrn insoweit beanspruchte Schaden dem gescheiterten Genehmigungsverfahren zuzurechnen sei und das diesbezügliche Risiko dem Bauherren vertraglich ausdrücklich zugewiesen wurde. Eine entsprechende Zuweisung sei in dem Vertragsangebot des Architekten enthalten. Dieses Angebot habe der Bauherr zwar nicht ausdrücklich angenommen, sein Verhalten sei aber als konkludente Annahme zu werten. Erfolge auf ein Angebot weder eine ausdrückliche Annahme noch eine Zurückweisung, sondern vielmehr ein Verhalten, das typischerweise nur dann erwartet wird, wenn Einvernehmen besteht, so ist dieses Verhalten als stillschweigende Zustimmung zu werten. Maßgeblich sei nicht ein etwaiger innerer Vorbehalt, sondern das äußere Erklärungsverhalten. Hier habe der Bauherr wenige Tage nach Übermittlung des Vertragsangebotes durch den Architekten die Abschlagsrechnungen des Architekten ausgeglichen. Der Architekt dürfte angesichts dieser Umstände davon ausgehen, dass das Angebot, das Risiko der Genehmigungsfähigkeit auf den Bauherrn zu verlagern, akzeptiert wurde.
Die Übertragung des Risikos sei auch nicht AGB-widrig, da es sich bei der in Rede stehenden Regelung nicht um eine allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Die Regelung betraf den Kernkonflikt zwischen den Parteien – Zuweisung des Genehmigungsrisiko – und war mithin auf die individuelle Situation zugeschnitten.
(nach OLG München, Beschluss vom 25.7.2025 – 27 U 3575/24 Bau , )
Ein Bauträger möchte einen Architekten für die Planung eines Mehrfamilienhauses einschalten. Der Bauträger übermittelt ein Vertragsangebot, welches der Architekt allerdings nicht annimmt. Der Architekt wiederum übermittelte daraufhin ein eigenes Vertragsangebot an den Bauträger. Dieses enthält unter anderem den Passus:
Die Erstellung der Genehmigungsplanung durch den AN beinhaltet folgende Leistungen:
Besprechung mit den Bauämtern (…)
Nur, falls notwendig: Im Falle des Versagens der Genehmigung bezüglich oben genannten Vorbescheidsantrages: Einmalige Änderung des Antrages sowie der bereits erfolgten Plandarstellung. Dabei wird dann die Baugröße berücksichtigt, die von den Behörden als maximale Bebauung angesehen wird.
(…)
Für die Leistungen, wie vor beschrieben, wird eine pauschale Vertragssumme in Höhe von Euro 20.000 zzgl. 19 % Mehrwertsteuer vereinbart. Das Genehmigungsrisiko trägt der Auftraggeber.
Der Bauherr unterschreibt das Vertragsangebot des Architekten nicht, widerspricht diesem aber auch nicht. Der Architekt beginnt nach Aufforderung mit der Planleistungen, der Bauherr zahlt mehrere Abschlagsrechnungen des Architekten. Später stellt sich das Vorhaben als nicht genehmigungsfähig heraus. Der Bauherr nimmt den Architekten in Höhe von rund 125.000 € Haftung. Der Architekt verweist auf vorstehend zitierte Passage. Der Bauherr meint, die Regelung sei AGB-widrig und deshalb unwirksam.
Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage des Bauträgers gegen den Architekten ab. Die Ansprüche scheiterten bereits daran, dass der vom Bauherrn insoweit beanspruchte Schaden dem gescheiterten Genehmigungsverfahren zuzurechnen sei und das diesbezügliche Risiko dem Bauherren vertraglich ausdrücklich zugewiesen wurde. Eine entsprechende Zuweisung sei in dem Vertragsangebot des Architekten enthalten. Dieses Angebot habe der Bauherr zwar nicht ausdrücklich angenommen, sein Verhalten sei aber als konkludente Annahme zu werten. Erfolge auf ein Angebot weder eine ausdrückliche Annahme noch eine Zurückweisung, sondern vielmehr ein Verhalten, das typischerweise nur dann erwartet wird, wenn Einvernehmen besteht, so ist dieses Verhalten als stillschweigende Zustimmung zu werten. Maßgeblich sei nicht ein etwaiger innerer Vorbehalt, sondern das äußere Erklärungsverhalten. Hier habe der Bauherr wenige Tage nach Übermittlung des Vertragsangebotes durch den Architekten die Abschlagsrechnungen des Architekten ausgeglichen. Der Architekt dürfte angesichts dieser Umstände davon ausgehen, dass das Angebot, das Risiko der Genehmigungsfähigkeit auf den Bauherrn zu verlagern, akzeptiert wurde.
Die Übertragung des Risikos sei auch nicht AGB-widrig, da es sich bei der in Rede stehenden Regelung nicht um eine allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Die Regelung betraf den Kernkonflikt zwischen den Parteien – Zuweisung des Genehmigungsrisiko – und war mithin auf die individuelle Situation zugeschnitten.
Hinweis
Gut zu wissen ist zunächst, dass das Genehmigungsrisiko in Verträgen auch dem Bauherrn zugewiesen werden kann. Das sollten Architekten berücksichtigen, wenn sich bereits vor Vertragsschluss Probleme im Blick auf die Genehmigungsfähigkeit zeigen (vergleiche hierzu beispielhaft auch BGH, Urteil vom 26.9.2002 sowie OLG Düsseldorf,Urteil vom 30.4.1985). Die Formulierungen in dem Vertrag zur Übertragung des Genehmigungsrisiko auf den Bauherrn sollten ausführlich und individualisiert erfolgen. Schließlich sollte naturgemäß darauf geachtet werden, dass der Bauherr den Vertrag dann gegenzeichnet; erhält man keine Unterschrift vom Bauherrn, ist mindestens der Zugang des Vertragsangebotes beim Bauherrn nachweisbar zu machen.
Gut zu wissen ist zunächst, dass das Genehmigungsrisiko in Verträgen auch dem Bauherrn zugewiesen werden kann. Das sollten Architekten berücksichtigen, wenn sich bereits vor Vertragsschluss Probleme im Blick auf die Genehmigungsfähigkeit zeigen (vergleiche hierzu beispielhaft auch BGH, Urteil vom 26.9.2002 sowie OLG Düsseldorf,Urteil vom 30.4.1985). Die Formulierungen in dem Vertrag zur Übertragung des Genehmigungsrisiko auf den Bauherrn sollten ausführlich und individualisiert erfolgen. Schließlich sollte naturgemäß darauf geachtet werden, dass der Bauherr den Vertrag dann gegenzeichnet; erhält man keine Unterschrift vom Bauherrn, ist mindestens der Zugang des Vertragsangebotes beim Bauherrn nachweisbar zu machen.
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