Was ist eine Auskunft des Bauaufsichtsamtes wert?

Auskünfte hat das Bauaufsichtsamt richtig, klar, unmissverständlich, eindeutig und vollständig zu erteilen, sodass der um sie nachsuchende Bürger entsprechend disponieren kann.

Beispiel
(nach LG Bonn, Urteil vom 15.01.2020 , - 1 O 133/19)
Eine Investorin prüft den Erwerb eines Hausgrundstückes. Gegen die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, erhebt die Investorin später Klage auf Schadensersatz. Sie behauptet hierzu, sie habe aus dem dort vorhandenen Dreifamilienhaus im Wege eines Umbaus ein Mehrfamilienhaus mit 5-7 Wohneinheiten schaffen wollen, die so dann als „Flüchtlingsunterkünfte“ hätten vermietet werden sollen. Von dem Erwerb des Grundstückes habe sie allerdings Abstand genommen, nachdem sie seitens der Gemeinde (wiederholt) die Auskunft erhalten hätte, dass weder ein oberirdisch gelegener Keller als Wohnraum genutzt werden könne, noch eine Aufteilung der drei vorhandenen Wohnungen in mehrere kleinere Wohneinheiten möglich sei. Unstreitig war der Investorin allerdings auch durch die Leiterin des Bauaufsichtsamtes in einer E-Mail mitgeteilt worden, sie solle bitte für ihr Bauvorhaben einen geeigneten, bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser mit der Erstellung der erforderlichen Bauvorlagen beauftragen, um weitere Missverständnisse zu vermeiden. Die Beauftragung eines Entwurfsverfassers und die Einreichung von Bauvorlagen unterließ die Investoren allerdings. Unter Berücksichtigung ihrer geplanten Investitionen und der angeblichen Wertsteigerung des Objektes ermittelt die Investorin einen ihr entstandenen Schaden in Höhe von 370.000,00 €.
 
Das Landgericht Bonn sieht Amtshaftungsansprüche nicht als gegeben an und weist die Klage als unbegründet ab. Voraussetzung für einen Amtshaftungsanspruch sei, dass ein Amtswalter der Gemeinde in der Ausübung eines öffentlichen Amtes eine Pflicht zu gesetzmäßigem Handeln verletzt hätte. Grundsätzlich könne der durch eine falsche amtliche Auskunft Betroffene einen Schaden ersetzt verlangen, der ihm dadurch entstanden sei, dass er auf die Richtigkeit einer Auskunft vertraut und mit Rücksicht hierauf Entscheidungen getroffen habe. Jeder Amtsträger habe die Pflicht, Auskünfte und Belehrungen richtig, klar, unmissverständlich, eindeutig und vollständig zu erteilen, sodass der um sie nachsuchende Bürger als Empfänger der Auskunft entsprechend disponieren könne. Dies gelte auch und gerade für den Bereich des Öffentlichen Baurechtes. Auskünfte die ein Amtsträger erteile, müssen dementsprechend dem Stand seiner Erkenntnismöglichkeit entsprechend sachgerecht, d. h. vollständig richtig und unmissverständlich sein, sodass der Empfänger der Auskunft entsprechend disponieren könne. Für die Frage, ob die Auskunft den zu stellenden Anforderungen genüge, komme es entscheidend darauf an, wie sie vom Empfänger aufgefasst wird und werden kann und welche Vorstellungen zu erwecken sie geeignet sei. Dabei hänge der Umfang der Auskunftspflicht auch vom Inhalt der Frage ab, die der Auskunftssuchende an die Behörde richte. Eine amtliche Auskunft sei selbst dann richtig klar, unmissverständlich und vollständig zu erteilen, wenn keine Pflicht zu ihrer Erteilung bestehe oder der Beamte fachlich dafür nicht ausgebildet oder befugt sei.
 
Das Landgericht Bonn stellt unter Berücksichtigung vorstehender Anspruchsvoraussetzungen fest, dass für die Investorin klar erkennbar gewesen sei, dass eine ihre Anfrage betreffend abschließende Entscheidung (z.B. Bauvorbescheid oder wirksame Zusicherung) gerade noch nicht ergangen sei; vielmehr sei die Investorin aufgefordert worden, prüffähige Bauvorlagen einzureichen.
 

Hinweis
Im öffentlichen Baurecht ist einem Auskunftssuchenden gerade das Instrument einer Bauvoranfrage an die Hand gegeben. Mit dieser Bauvoranfrage kann er einzelne oder alle Fragen des öffentlichen Baurechts bezüglich seines Bauvorhabens verbindlich prüfen und entscheiden lassen. Bauvoranfragen sind  für ein Grundstück auch vor Erwerb desselben möglich, wenn der Eigentümer zustimmt. Vor diesem Hintergrund ist die Schwelle, die überschritten werden muss, damit ein Auskunftssuchender auf eine lediglich mündliche Aussage eines Mitarbeiters einer Bauaufsicht vertrauen darf, natürlich umso höher. Ungeachtet dessen ist es ratsam, bei wichtigen Terminen in der Bauaufsicht, die Planung eines Vorhabens voranbringen sollen, mit mehreren Personen zu erscheinen und ein Protokoll, welches anschließend auch der Bauaufsicht zur Verfügung gestellt wird, zu führen.