Grundstückserwerber werden Vorteile im Falle einer Architektenbeauftragung versprochen: Koppelungsverbot?

Werden dem Erwerber im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Baugrundstückes Vorteile für den Fall versprochen, dass er – ohne Übernahme einer Verpflichtung hierzu – bei der Planung und Ausführung des Bauwerkes einen bestimmten Architekten beauftragt, so liegt darin kein Verstoß gegen das Koppelungsverbot gemäß Artikel 10 § 3 MRVG.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 21.10.1978 - VII ZR 40/78 -, BauR 1979, 169)
Zwei Architekten haben ein größeres Gelände gekauft und dieses Gelände durch eine von ihnen gegründete Firma N beplant. Sie verkaufen ein Teilstück aus diesem Gelände und vereinbaren mit den Erwerbern u.a.:

„Kosten für die von der Firma N ... und den Verkäufern für die Aufschließung des Baugebietes erbrachten Verwaltungs- und Planungsleistungen: DM 3.500,00.“

sowie

„Den Käufern wird das Recht eingeräumt, den Teilkaufpreis von DM 3.500,00 durch Abschluss eines Architektenvertrages zur Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Teilgrundstück mit den Verkäufern abzulösen. Der Preis für die Architektenleistung vermindert sich um diesen Betrag. ...“

Zum Abschluss eines Architektenvertrages kommt es nicht mehr. Die Erwerber verweigern eine Zahlung der vereinbarten DM 3.500,00 und berufen sich auf das Koppelungsverbot.

Der BGH stellt klar, dass das Koppelungsverbot sich nicht gegen die Abwälzung solcher Kosten an Käufer wendet, die im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstückes durch das in Erschließung bereits unvermeidlich entstanden waren und dadurch die Preiskalkulation beeinflusst haben. Die im Vertrag den Erwerbern angebotene Option, diese Erschließungskosten für den Fall eines Abschlusses eines Architektenvertrages mit den Verkäufern zu vermeiden, führe ebenfalls nicht zu einem Verstoß gegen das Koppelungsverbot; denn hierin läge lediglich die Option für einen Vorteil, ohne dass eine Verpflichtung zur Beauftragung der Verkäufer als Architekten entstehe.

Hinweis
Während das Urteil für den vorliegenden Fall wohl als richtig anzuerkennen ist, kann der im Urteil ausgesprochene Grundsatz doch auch schnell zum Missbrauch führen: Architekten könnten auf die Idee kommen, überhöhte Preise für Grundstücke zu verlangen und den Erwerbern entsprechend hohe Nachlässe im Falle ihrer eigenen Beauftragung zu gewähren. Bei einem solchen Missverhältnis müsste man wohl von einer Anwendbarkeit des Koppelungsverbotes ausgehen.

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit