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Gemeinsame technische Anlagen schließen mehrere Gebäude im Sinne der HOAI nicht aus

Entscheidendes Kriterium für die Abgrenzung von einem oder mehreren Gebäuden ist die Selbstständigkeit der Gebäude in konstruktiver wie in funktionaler Hinsicht; das Vorhandensein gemeinsamer technischer Anlagen – Haustechnik, EDV-Zentrale, Heizung – steht der Annahme von mehreren Gebäuden generell nicht entgegen.
Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Steht fest, daß die HOAI anwendbar ist und liegt eine nach der HOAI wirksame Honorarvereinbarung nicht vor, ermittelt sich das Honorar des Architekten direkt nach den Vorgaben der HOAI.

Wird ein Auftrag von einem oder mehreren Auftraggebern für mehrere mindestens im wesentlichen gleiche Gebäude erteilt, so kann sich aus § 22 HOAI eine Minderung des Honorars ergeben.
Beispiel
(nach OLG Jena , Urt. v. 04.11.2003 - 5 U 1099/01 –; BGH Beschluss vom 24.02.2005 – VII ZR 337/03 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen))
Der Umbau und die Erweiterung einer Sparkasse umfasst zwei bereits vorhandene selbstständige Gebäude sowie einen Neubau. Die komplette Haustechnik, EDV-Zentrale und Heizung, die die Sparkasse insgesamt bedient, befindet sich im Neubau. Nach Erbringung seiner Leistung rechnet der Architekt drei verschiedene Gebäude ab. Die Sparkasse meint, es läge nur ein Gebäude vor.

Auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens gibt das Gericht dem Architekten recht und gesteht ihm das (aufgrund der Degression der Honorartafeln) höhere Honorar zu. Entscheidendes Abgrenzungskriterium sei die Selbstständigkeit der Gebäude in konstruktiver wie in funktioneller Hinsicht. Diese im Einzelfall vorzunehmende Prüfung habe hier das Vorhandensein mehrerer Gebäude ergeben. Der Sachverständige habe dabei zunächst richtigerweise auf die äußerlich getrennten Baukörper und deren konstruktiver Unabhängigkeit abgestellt. Er sei ferner davon ausgegangen, dass das Vorhandensein gemeinsamer technischer Anlagen der Annahme von mehreren Gebäuden nicht generell entgegensteht, wenn sie sich aus der Natur des betreffenden Bauvorhabens nach Lage, Aufbau und Zweck zwangsläufig ergeben, ohne dabei dem jeweiligen Gebäude den Charakter der Eigenständigkeit zu nehmen.
Hinweis
Neben dem in § 22 Abs. 1 HOAI zu findenden Grundsatz, dass verschiedene Gebäude getrennt abzurechnen sind, ist immer § 23 HOAI zu beachten. Denn wenn nicht schon getrennte Gebäude gemäß § 22 HOAI anzunehmen sind, so kann sich eine gesonderte Abrechnung des Architekten unter Umständen, insbesondere im Falle von Erweiterungs- und Umbauten, auch auf § 23 HOAI stützen (vgl. z.B. Umbau und Anbau: Zwei Gebäude iSd HOAI ? sowie Für ein Abrechnungsobjekt kann der Umbauzuschlag nur insgesamt oder gar nicht angesetzt werden).

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck

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