Bauherr übernimmt allein durch die Kenntnis drohender Auflagen nicht gleich das gesamte Genehmigungsrisiko!

Die Tatsache, das dem Bauherrn bekannt war, dass die beantragte Genehmigung voraussichtlich nur mit Auflagen erteilt wird, bedeutet nicht, dass dem Bauherrn auch das Risiko der Versagung der Genehmigung klar war.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Eine Haftung des Architekten kann aufgrund besonderer Umstände eingeschränkt oder ausgeschlossen sein.

Eine Einschränkung oder ein Ausschluß der Haftung kann sich ergeben, wenn der Bauherr auf eigene Gefahr handelt.

Beispiel
(nach OLG Karlsruhe , Urt. v. 17.02.2015 - 19 U 32/13)
Den Planer wird mit der Sanierung und Erweiterung eines Freibades beauftragt. Während der Planung wird mit dem Bauherrn auch über die problematischen Schallemmissionen des Freibades gesprochen; man kommt insoweit offenbar überein, dass man zunächst eine weitergehengehende Abklärung mit der Baugenehmigungsbehörde vermeidet, um keine schlafenden Hunde zu wecken. Unter Berücksichtigung der Beratung des Architekten rechnete der Bauherr damit, dass die Genehmigung im Ergebnis erteilt werde, wenn auch mit Auflagen. Über die Umsetzung der Auflagen wolle man dann gesondert entscheiden. Später stellt sich heraus, dass die Genehmigung insgesamt versagt wird. Der Bauherr fordert Rückzahlung bereits geleisteter Vergütung. Der Architekt wendet ein, der Bauherr habe das Genehmigungsrisiko gekannt.

Das Gericht folgt dem Einwand des Planes nicht. Zwar könnten die Parteien im Rahmen der Privatautonomie vereinbaren, dass und in welchen Punkten der Auftraggeber das Risiko übernehme, dass die vom Architekten zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist. Voraussetzung für eine derartige Risikoübernahme sei aber, dass der Bauherr die Bedeutung und Tragweite des Risikos vollständig erkannt habe. Der Umstand, dass dem Bauherrn ein gewisses Genehmigungsrisiko bekannt war, reiche nicht aus. Im vorliegenden Falle habe der Bauherr möglicherweise das Risiko übernommen, dass die Genehmigung nur mit Auflagen erteilt würde, nicht jedoch das Risiko einer vollständigen Versagung der Baugenehmigung.

Hinweis
Über Genehmigungsrisiken wird der Bauherr häufig nicht ausreichend genug aufgeklärt. Bei tendenziell komplizierter werdendem öffentlichen Baurecht und – infolge der erheblich langen Prozesszeiten vor Verwaltungsgerichten – geschwächtem Rechtsschutz ist dies für Planer ein gefährliches Spiel.