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Bauen im Bestand: Bauwerkserkundigungspflicht des Architekten.

Den Architekten trifft beim Bauen im Bestand eine intensive Bauwerkserkundigungspflicht.
Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Der Architekt ist in seiner Funktion als Sachwalter des Bauherrn diesem gegenüber zur umfassenden Beratung und Aufklärung während des gesamten Vertragsverhältnisses verpflichtet.

U.a hat der Architekt den Bauherrn umfassend über alle das Bauvorhaben betreffende Risiken technischer Natur aufzuklären.
Beispiel
(nach OLG Köln , - 22 U 12/13; BGH, Beschluss vom 20.10.2015-VII ZR 225/14 (NZB zurückgewiesen))
Der Architekt wird mit der Planung des Umbaus einschließlich Aufstockung und energetische Sanierung eines Bungalows beauftragt. Im Rahmen der Öffnung der Bodenplatte stellt sich heraus, dass die Bodenplatte nicht entsprechend der Bestandsstatik ausgeführt wurde. Die Bauherren nehmen von dem Umbau Abstand, lassen das Bestandsgebäude abreißen und einen Neubau errichten. Sie nehmen den Architekten auf nach ihrer Ansicht nutzlos aufgewandte Kosten für den begonnen Umbau in Anspruch. Das Gericht bestätigt die Bauherrn in der Ansicht, dass der Architekt bereits in der 1. Leistungsphase eine intensive Bauwerkserkundigungspflicht habe. Er habe zu prüfen, ob die vorhandenen Bauunterlagen und der Zustand des Gebäudes eine sichere Grundlage für das geplante Bauvorhaben sind. Je nachdem, ob sich entsprechende Anhaltspunkte ergeben, muss der Architekt darauf hinweisen, dass gegebenenfalls kostenträchtige Untersuchungen, beispielsweise der Fundamente vorzunehmen seien. Wenn sich entsprechende Anhaltspunkte aus der Bestandsstatik oder aus gegebenenfalls weitere Unterlagen wie Abrechnungen der ausführenden Unternehmen nicht ergeben, muss der Architekt darüber hinaus  und in jedem Fall auch unabhängig davon auch über das verbleibende Restrisiko beispielsweise einer abweichenden Bauweise aufklären.
Hinweis
Im vorliegenden Fall hatte der Architekt Unterlagen vorliegen, die zumindest das Gericht für ausreichend erachtet hat, dass sie gegen eine Pflicht, gleich zu Beginn des Bauvorhabens kostenträchtige Untersuchungen der Fundamente vorzuschlagen, sprechen. Allerdings hat Architekt nicht ausreichend auf die Restrisiken hingewiesen, was für sich betrachtet zu einer Beratungspflichtverletzung führte. Insoweit ist beim Bauen im Bestand Vorsicht geboten. Das gilt auch im Hinblick auf den Umfang von Untersuchungsmaßnahmen und die Zeitabfolge von Bauleistungen, die sich der Bauherr gegebenenfalls erspart hätte, wenn vorher schon bekannt gewesen wäre, dass der Bestand anderweitige Defizite aufweist.

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck