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09.01.2019

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Bloß kein Standard

Wohnhausumbau von Jochen Klein in Berlin


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Auf den ersten Blick scheint es ein klassischer Fall: Ein Altbau, saniert, auftgeteilt und weiterverkauft. Doch das Haus an der Greifswalder Straße in Berlin-Prenzlauer Berg sollte nicht wie die immergleichen Sanierungsprojekte sein. Katrin Groth hat den Architekten Jochen Klein getroffen.

40 Wohnungen, zwei bis fünf Zimmer und 45 bis 290 Quadratmeter groß, und zwei Gewerbeflächen gibt es in Vorder- und Hinterhaus, Seitenflügel und Gartenhaus von „35 BLN“, wie sich das Projekt nennt. Der vordere Teil ist modernisierter Bestand, der hintere Teil Neubau. Das Haus steht mitten im Milieuschutzgebiet, in dem die Umwandlung in Einzeleigentum eigentlich untersagt ist. Doch das Verbot gilt nicht für Gewerbeimmobilien – und der Altbau beherbergte zuletzt Ärztehaus, Werkstätten und Ateliers.

Verkauft wurden übrigens die fertigen Wohnungen, individuelle Wünsche waren keine vorgesehen. Wie kommen nun aber im Luxussegment eher spezielle Lösungen wie die Böden aus Gussbeton an? Viele kennen Gussbeton nicht, seien aber begeistert, wenn sie ihn sehen, so der Architekt: „Zukünftig würde ich solche Böden viel öfter gießen lassen.“

Jochen Klein
ist Partner von Studio Libeskind, er leitete bereits zahlreiche Bauprojekte im deutschsprachigen Raum. Erst vom Züricher Libeskind-Büro aus, seit drei Jahren mit eigenem Büro. Projekte wie die Akademie des Jüdischen Museums in Kreuzberg, das Militärhistorische Museum in Dresden, das Sapphire in Berlin oder das Westside in Bern entstanden in dieser Zeit.

In der Greifswalder Straße waren dem Architekten offene Räume und Details wie die um 25 Zentimeter aus der Küchenwand herausgezogenen Unterschränke wichtig. Sie schweben über dem Boden, sodass man die Füße drunterstellen kann und nicht schräg an der Arbeitsplatte lehnt. Seine Küche in schlichtem Grau, mit bündigen Hoch- und Oberschränken und der Kombination mit dem Wohnraum ist ein Gegenentwurf zu den typischen Investorenküchen.

3.000 Euro pro Quadratmeter brutto lassen sich die drei Bauherren aus England und Israel den Umbau kosten. Dabei hatte der Architekt fast völlig freie Hand. Ein Traum für jeden Kreativen, sagt Klein. Ebenso erfreulich lief die Zusammenarbeit mit 100Landschaftsarchitektur (Berlin), die die Außenanlagen verantworteten. „Oft heißt es nur: Schönes Konzept, aber wir machen Standard. Hier nicht.“ Decken wurden geöffnet, Balken entfernt, kernsaniert. Teil der Strategie ist auch, Um- und Neubau komplett vorzufinanzieren. Putz abklopfen, die massiven Backsteinwände freilegen, sandstrahlen und schlemmen. Die Substanz sollte erhalten bleiben: alte Rundbögen, historische Kappendecken, Gussstützen. Ein altes Treppenhaus dient jetzt als Loggia. Bislang sind fast nur Eigennutzer eingezogen, zum Quadratmeterpreis von 6.600 bis 12.000 Euro. (kat)

Fotos: Hannes Francke,
Mia Gourvitch, HEJM


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Kommentare

15

mies antroph | 12.01.2019 13:02 Uhr

die Moralkeule kann aber auch den Blick verstellen

Erfrischend, das hier so streitbare Diskussionsbeiträge eingestellt wurden. Die würde ich mir allerdings auch mal wünschen, wenn hier die tausendunderste alpine Betonkiste vorgestellt wird.

Leider werden solche Berliner Beiträge immer nur unter dem Verdrängungsaspekt gesehen. Vielleicht wäre aber eine andere Rezeption durchaus wünschenswert. Wenn nämlich bisher als völlig banal geltende Hinterhofparzellen zu Höchstpreisen gehandelt werden und hier eine nie für möglich gehaltenen Wohnqualität Einzug hält, muss doch wohl an der urbanen Bauweise etwas dran sein? Und warum ist es nicht möglich, solche städtischen Areale neu zu schaffen. Nicht nur die neoliberale Wirklichkeit des Investorenstädtebaus ist hier zu konstatieren, sondern auch das Sekundieren dieser Fehlentwicklung durch Kommunalpolitiker und durch Architekten, denen die Bereitschaft zu solch qualitätvoller Intervention fehlt. Im Übrigen sind Preise und Kosten verschiedene Dinge. Mir scheint die Wohnanlage unter diesen Umständen sogar kostenbewusst geplant zu sein, und wäre vor 20 Jahren auch für ein "Butterbrot" übern Ladentisch gegangen - vergleichsweise.

14

eon | 11.01.2019 16:18 Uhr

...

Niemand würde sich beschweren, würde der soziale Wohnungbau in Berlin funktionieren.

13

mehmet | 11.01.2019 14:11 Uhr

preis korrektur

...die gezeigte Wohnung müsste die 221 m² Variante sein, also preislich bei ca. 2.2 - 2.5 Mio Euro plus Transaktionskosten.

Schätzungweise ca. 9.000-10.000.- Euro/Monat Finanzierungskosten, bei einer gängigen Finanzierung.

So, jetzt ihr, jenseits von "Neid", welcher "Job" gibt das her? Laut Tabelle ist das im Einkommensbereich der obersten 0,1% der Gesellschaft.

Darüber reden wir hier.... und dafür ist es, meiner einschätzung nach, auch nicht sooo umwerfend.

Die durchschnittliche Lebensleistung beträgt zwischen 1.5 und 2 mio Euro.... nur zum Vergleich.
Hat weniger mit Neid als mit Realismus zu tun.

12

mehmet | 10.01.2019 14:48 Uhr

berlin...

worüber reden wir hier?

Natürlich muss man Architektur im Kontext sehen, politisch, soziokulturell und auch wirtschaftlich.

Das ist doch selbstverständlich und ist z.B. im Zusammenhang von Nazi-Architektur auch völlig selbstverständlich.

Und natürlich muss Berlin sich langsam mal überlegen wo die Reise hingeht. Immobilienwirtschaftlich vor allem.

Arm aber sexy ist es schon lange nicht mehr. Wir sind am Preis-Level von Hamburg und München längst angekommen und dafür bieten wir hier aber einfach eine Menge Mangel.

Wohnungen im Bereich von über 1 Mio Euro kann sich auch ein Gutverdiener in der Regel nicht mehr leisten. ca. 80% der Käufer von Luxuswohnungen haben vermögen geerbt, nicht selbst verdient.

Wohnungen wie diese hier sind tatsächlich in der regel eher Geldanlagen, daher schwierig im Stadtgefüge. Mieten und Preise steigen in der Umgebung, Mieter werden verdrängt. Das ist im Grunde auch nichts neues und steuer-/beherrschbar, nur wird auf der Seite des sozialen Wohnungsbaues eben nichts gemacht.

ob dann irgendein Architekt die Wände schön tapeziert ist nur für das forum hier relevant, ja, für die viel grösseren Fragen der Gesellschaft aber eher unwichtig.

Es ist einfach zu viel crazy money unterwegs.... jeder weiss das.

11

Lars K | 10.01.2019 13:17 Uhr

@T.C.

Lieber TC,
ich freue mich über den Diskurs, will aber versuchen, es kurz zu halten:
- Profit: ich habe geschrieben, dass es Rückschlüsse auf den profit zulässt wenn man die Umbaukosten gegen die Verkaufspreise setzt. Ein "Nullsummenspiel" wie Sie kann ich hier nicht erkennen, auch ohne alle anderen für die Gesamtrechnung notwendigen Zahlen zu kennen. So hoch können die fehlenden Summen kaum sein, dass sich das hier nciht (sehr gut) rechnet. Grundsätzlich finde ich Projekte interessanter, die tatsächlich von den künfitgen Nutzern selbst entwickelt, finanziell getragen und gemischt genutzt werden, insbesondere größere Baugruppen wie Spreefeld, Möckernkiez, teilweise Holzmarkt, Dragonerareal... einer generellen ent-profitisierung der Stadtentwicklung kann ich wenig Schlechtes abgewinnen. OHNE dass deswegen nun jeder Investor einen Pferdefuss hat und Schwefel speit.
- Milieuschutz: die Intergration von kleinem Gewerbe im Mileuschutz (auch Praxen und Werkstätten) wäre ein diskutabler Punkt. Meiner ansicht nach gehört solches Gewerbe durchaus zum schützenswerten Gewebe der Stadt. Und ein profitorientierter Markt sorgt eben nicht für eine von uns allen als "gelungen" empfundene Mischung, sondern für die oft ziemlich gnadenlose Ausschlachtung derselben. Selbst die FDP sieht das langsam ein (oops, Polemik)
- die meisten Künstler in Berlin schlurfen nicht (soweit ich weiß) und nehmen durchaus lange Wege zum Atelier in Kauf. Über Spandau weiß ich zu wenig, aber in Hellersdorf zB gibt es längst Ateliers.
- herrje, wer stellt denn das so dar, das "Menschen mit gut bezahlten Jobs der Tod der Stadt sind"? das kann ich so nirgends lesen. Sie teilen die Menschen in gut bezahlte Erwerbstätige (in Berlin übrigens relativ selten zu finden) und kackfaule Andere, die nichts tun udn alles haben wollen. Das ist mir persönlich zu einfach und es fehlt an all den Zwischentönen, die die Realität ausmachen.

Kennen Sie übrigens Patrik Schumacher?

10

aki | 10.01.2019 12:13 Uhr

@T.C.

Ist einiges wahres dran, letztlich macht die gesunde Mischung eine homogene funktionierende Stadtgesellschaft aus, da dürfen natürlich auch teure Wohnungen dabei sein... schließlich haben die neuen Bezieher vorher ja auch irgendwo gewohnt, was jetzt frei wird und worüber sich ggfs. andere freuen, einziehen zu können.

Was wirklich verboten werden sollte, sind Scheichs o.a., die sich einkaufen und die Wohnung dann bis auf wenige Wochen leer stehen lassen, dieses Problem haben wir teilweise in München.

9

Frank | 10.01.2019 10:39 Uhr

Beitrag

Warum wird hier so eine gebastelte Bude gezeigt? Nur Marketing oder soll uns das jetzt etwas über die Qualität des Bauens in DE sagen?

8

Santa Maria | 10.01.2019 10:11 Uhr

@T.C.

Sehr schön dargelegt! Ich kann mich Ihrer Meinung nur anschließen. Danke, dass Sie sich die Zeit führ Ihre Kommentare genommen haben.

Ferner würde ich mir von der Baunetzleserschaft wünschen die Architektur im eigentlichen Sinne (Entwurf/ Gestaltung/ Raumqualitäten) zu diskutieren.

Das Projekt ist zweifellos gelungen und alle mal 30 Fotos wert!

7

Fritz | 10.01.2019 08:30 Uhr

eine sehr gelungene Sanierung

mit schönene Details - da würde ich gerne einziehen...

6

T.C. | 10.01.2019 08:15 Uhr

@Lars K

Danke für Ihre Antwort, die etwas differenzierter als Ihr erster Beitrag ausgefallen ist.
Sie schreiben von einem Profit, den der Investor angeblich machen würde, wenn man die Umbaukosten und den Verkaufspreis vergleicht. Sie vergessen jedoch, dass der Erwerb eines Gebäudes bzw. Grundstücks auch Kosten verursacht und diese sich natürlich im Kaufpreis abbilden. Inzwischen sind 3000 EUR/m2 für ein unsaniertes Objekt sehr günstig. Das wäre dann für den Investor ein Nullsummen Geschäft.
Bezüglich Ihrer Klage, dass hier Verdrängung stattfindet möchte ich darauf hinweisen, dass es auch durchaus fragwürdig ist, zugunsten einer gewerblichen Nutzung durch Ärzte und Ateliers auf zusätzlichen Wohnraum zu verzichten. Es gibt hier eine klare Gesetzlage, dass sich der Milieuschutz nicht auf Gewerbe bezieht, da Wohnen eindeutig Priorität hat.
Jemandem einen Vorwurf zu machen, dass er danach handelt, halte ich für absurd. Muss jetzt für Arztpraxen Milieuschutz beansprucht werden? Muss der Künstler in 2min von seiner Wohnung in sein Atelier schlurfen, oder kann man auch an diese Bevölkerungsgruppe Ansprüche wie an alle anderen stellen?
Innovativ wären Künstlerateliers in Spandau oder Hellersdorf, aber das kann man offenbar niemandem zumuten, obwohl dort bereits auch andere Menschen leben.
Es wird immer so dargestellt, dass Menschen mit einem gut bezahlten Job der Tod der Stadt sind. Das Gegenteil ist jedoch richtig: Sie finanzieren mit ihren Steuern den ganzen sozialen Wohnungsbau und alle Schulsanierungen. Was machen die anderen? Nichts - Sie warten auf den Länderfinanzausgleich und betrachten es als ihr Grundrecht, für 6.50 EUR Miete zu wohnen. In der aktuellen Diskussion wird gerne darüber nachgedacht zu enteignen, klar, das Geld kommt ja von den anderen. Viel ausgeben, wenig erreichen, das ist Berlin.

5

Lars K | 09.01.2019 20:41 Uhr

@T.C.

Ich habe mich weder zur archietktonischen Qualität geäußert (solides Mittelmaß, soweit man das von den Fotos her beurteilen kann), noch gefordert, dass über solche Projekte nicht berichtet werden darf. Aber WENN über solche Projekte gesprochen wird, dann finde ich, sollte durchaus AUCH deren soziale Komponente und nicht als Letztes oder Unwichtigstes diskutiert werden. Wir können natürlich auch bei jedem Projekt die gesellschaftspolitischen Scheuklappen rausholen und uns ausschließlich über Form udn Gestaltung austauschen. Das wäre mir aber als "Architekturdiskurs", den Sie fordern, zu wenig. Architektur ist gebaute Umwelt, sichtbare Zeichen, wohin sich unsere Gesellschaft entwickelt. in diesem Diskurs sollten soziale Komponenten integriert sein. Das verschlechtert den Diskurs nicht, sondern qualifiziert ihn überhaupt erst.

4

SOL | 09.01.2019 20:35 Uhr

Bedeutungslosigkeit

Ein stinknormales Sanierungsprojekt wird hier über den Klee gelobt. Keine Spur von Originalität bei der Durchführung. Die immer gleichen Interiors à la "Freunde für Freunde". Gähn. Dass hier ein Kollege protegiert wird ist nicht das Problem. Dass die ewig gleichen Details als Innovation verkauft werden "sucks" allerdings gewaltig und beleidigt die Fachleserschaft. Dazu noch die neidvollen Kommentare der Besitzlosen. Wann wird diese Stadt endlich aus Ihrer selbstverschuldeten ästhetischen und ökonomischen Bedeutungslosigkeit herauskommen …

3

T.C. | 09.01.2019 18:00 Uhr

Bauen für...

Die Kommentare von Wumitral und Lars K offenbaren ein Problem des Architekturdiskurses. Werden Projekte von manchen Kollegen nur noch nach ihrem Anlass, nach Bauherr, Budget oder der richtigen Gesinnung beurteilt? Darf das Baunetz nur noch Sozialen Wohnungsbau oder Bauen in Entwicklungsländern veröffentlichen? Ist "Gutes Bauen" Klassen-gebunden?
Darf man für Inverstoren nicht mehr bauen, sondern nur noch für ( ... ) wen eigentlich?
Architektur ist nunmal nicht billig, wie verwunderlich, dass es Leute mit Geld sind, die Architekten beauftragen.
Ich freue mich für die Handwerker, die gute Arbeit geleistet haben und nach einer langen Durststrecke von ihren Einnahmen wieder leben können! Und ich freue mich für Berlin, dass immer mehr Menschen hier wohnen und arbeiten, die Geld in diese Stadt bringen, damit die Sozialleistungen der anderen Berliner finanziert werden können!

2

Lars K | 09.01.2019 16:13 Uhr

erschütternd

Erschütternd, in welcher Offenheit hier die Verdrängungsmechanismen in Berlin offengelegt werden - ohne das dies als Tehma in ihrer Meldung in irgend einer Weise entsprechend aufgegriffen wird. Wo vorher Ärztehaus und WErkstätten waren, Einrichtungen des täglichen Bedarfs, sind nun teure Eigentumswohnungen. Der Vergleich von 3000 brutto Umbaukosten zu 6.600-12.000 Euro pro qm bei gleichzeitiger Erhöhunge der qm-Zahl lässt Rückschlüsse auf den Profit der drei Eigentümer/Großverdiener aus England und Israel zu. Das "fast nur Eigennutzer" eingezogen seien wird hastig hinerher geschoben - das macht die Sache kaum besser und wirft die Frage auf, woher diese Information eigentlich stammt. Normalverdienern in Berlin dürfte bei solchen qm-Preisen jedenfalls kaum geholfen sein.

Schön also, dass ihr Katrin Groth den Architekten getroffen hat. Klingt ein bisschen sehr nach Home Story. Schade dass sie offenbar keine einzige kritisch interessierte Frage gestellt hat.

1

Wumitral | 09.01.2019 16:08 Uhr

Langweiliges Bauen für reiche InvestorInnen und WohnungsbesitzerInnen

Unklar, warum das Projekt hier mit über 30 Photos gezeigt wird:

Einerseits teure aber langweilige Allerweltware. Andererseits auch nicht so recht eine zeitgemäße Antwort auf aktuelle Fragen und Nöte, oder?

 
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