Bau-Turbo, aber mit Verantwortung
Leitfaden für Kommunen veröffentlicht
Seit Ende 2025 gilt das bundesweite Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, der sogenannte Bau-Turbo. Im Vorfeld hatten Architektur- und Klimaschutzverbände deutliche Kritik geübt, Wohnungs- und Bauwirtschaft die Neuregelungen begrüßt. Umsetzen müssen aber die Kommunen. Deren Reaktionen fallen gemischt aus. Größere Städte haben sich bereits Richtlinien verpasst oder Stellen eingerichtet, kleinen Gemeinden fehlen dazu häufig die Kapazitäten. Kürzlich hat sich das Bündnis Bau-Turbo kommunal formiert und einen übersichtlichen Leitfaden erarbeitet. Er soll Kommunen dabei helfen, die Potenziale des Bau-Turbos auszuschöpfen, ohne dem Klima zu schaden. Ihr Credo: „Beschleunigung ja – aber mit Verantwortung“.
Das Bündnis besteht aus Architects for Future (A4F), der Bundesarchitektenkammer (BAK), BUND, DGNB und dem Verein Klimaschutz im Bundestag. A4F und die BAK gehörten zu den schärfsten Kritikern des Bau-Turbos. Sie warnten vor Rückschritten bei Umweltschutz, Zersiedelung und Flächenverbrauch. Ihre Forderungen, den Bau-Turbo nicht für den sogenannten Außenbereich oder Neubauten unter sechs Einheiten geltend zu machen, nahm die Bundesregierung nicht auf. Der Leitfaden der Initiative Bau-Turbo kommunal ist vor diesem Hintergrund als praktisches Angebot gedacht, derartige Fallstricke zu umgehen.
Die Novelle des Baugesetzbuchs erlaubt Kommunen, auf die Aufstellung eines B-Plans zu verzichten (Paragraf 246e) sowie von bestehenden B-Plänen (§31 Abs. 3) oder dem Einfügungsgebot (§34 Abs. 3b) abzuweichen. In diesen Fällen hängt die Entscheidung über eine Baugenehmigung an der Kommune. Dafür hat sie drei Monate Zeit, danach greift die Genehmigungsfiktion. Dass die Gestaltungshoheit der Städte und Gemeinden damit gestärkt wird, bewertet die Initiative grundsätzlich als richtig. Man wolle aber das Bewusstsein im Umgang mit den neuen Spielräumen schärfen, um ungünstige Präzedenzfälle zu vermeiden, so Leon Beck von A4F.
Ziel müsse es sein, „die örtlichen Wohnraumbedarfe mit den Belangen der Landwirtschaft sowie des Natur- und Klimaschutzes in Einklang zu bringen“. Dazu definierte die Initiative zehn Leitlinien. Oberste Priorität hat darin das Prinzip „Innen- vor Außenentwicklung“, um Naturräume und landwirtschaftliche Flächen zu schützen. Zudem sollten Baugrundstücke bereits erschlossen sein, andernfalls die Vorhabenträger die Kosten tragen. Auch die Forderung, Neubau auf mindestens sechs Einheiten festzuschreiben, findet sich wieder, ebenso ein erheblicher Anteil an gefördertem Wohnraum.
Die Verfasser*innen empfehlen, die Zuständigkeit für die Zustimmung über ein Bauvorhaben vom Gemeinderat an die Verwaltung zu delegieren, um erstere zu entlasten. Der Personalaufwand für die Prüfung der Leitlinien könne zwar zusätzliche Kosten bewirken, langfristig würden diese aber deutliche Einsparung ermöglichen – insbesondere in Sachen Infrastruktur oder durch geringere Klimafolgeschäden.
Die Leitlinien orientieren sich an bestehenden Grundsatzbeschlüssen, erklärt Beck. Außerdem sei man mit kommunalen Vertreter*innen in direktem Austausch, unter anderem beim laufenden Bau-Turbo-Umsetzungslabor, das das Bundesbauministerium gemeinsam mit der Bauwende Allianz und dem Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) durchführt.
Ihre vierseitige Beschlussvorlage stellt die Initiative Bau-Turbo kommunal kostenlos als Download zur Verfügung. Am 14. April veranstaltet sie ein dazugehöriges Webinar. (mh)
Ich neige also eher dazu, die Absicht hinter der Leitlinie hier wörtlich zu interpretieren. Denn wenn man das anders meinte, hätte man es sehr leicht auch anders formulieren können.
Der Bau-Turbo kann, so meine erste Einschätzung, in vielen Bereich festgefahrene Verfahren lösen, vor allem im Innenbereich. Der befürchtete Domino-Effekt kann sich nicht einstellen, weil der Bau-Turbo nur für wenige Jahre gilt. Da müssten die neuen Referenz-Gebäude erstmal gebaut werden. Wenn dann über eine Verlängerung entschieden wird, könnte man das Thema nochmal diskutieren.
Vor allem aber beinhaltet der Bau-Turbo keinen Rechtsanspruch - wenn eine Gemeinde nicht zustimmen will, muss sie nicht. Wenn er also jeweils zur Zersiedelung führen sollte, wäre das der Gemeinde zuzuschreiben, die dem zugestimmt hat. Gemeinderäte müssen halt verantwortlich handeln.
Noch ein Wort zur Interessensvertretung: Selbstverständlich gibt es immer abweichende Meinungen. Hier weiche ich als Kammermitglied von der Kammermeinung ab. Die Leitlinien braucht es in dieser Form nicht. Gemeinden, die sich selbst Leitlinien geben möchten, können dies ja tun. Sie können auch einfach der bisherigen Gesetzgebung weiter folgen. Die Architektenkammer sollte für einfachere Regeln sorgen, sagt sie ja auch selbst - und tut dann doch das Gegenteil. Darf einen schon fassungslos machen, ob der Kurzsichtigkeit, die dahintersteht. Darf mich auch ärgern, dass dieses Vorgehen mit meinen Beiträgen finanziert wird. Tut es auch. Das heißt noch lange nicht, dass ich finde, dass Interessenvertretungen gekauft werden können sollten. Ich hoffe nur, dass ausreichend viele Leute das hier lesen und selbst mal darüber nachdenken, was sie von ihrer Kammer wollen und was eine Kammer fürs Bauen nutzt, wenn gar nicht mehr gebaut wird. Und wer die Architektenkammer finanziert, wenn Architekten keine (bezahlte) Arbeit mehr haben. Was dann bleibt, sind Leitlinien, und sonst gar nichts.
Und schließlich: Wer mehr Klimaschutz will, soll alles in den Emissionshandel einbeziehen und CO2 verteuern. Vieles reguliert sich dann von selbst. Die evtl. folgenden sozialen Härtefälle können durch Geldzahlungen gemildert werden.
insgesamt ist mir die vehemente ablehnung der leitlinien nicht nur mit bezug auf ihre inhalte, sondern auch angesichts ihrer normativ begrenzten tragweite unverständlich. dennoch: der bau-turbo ist nur so gut, wie er mit weitsichtigen verfahrensregeln flankiert wird. denn er ist viel zu kurzsichtig konzipiert, um dem problem, das er zu bearbeiten verspricht, tatsächlich abhilfe leisten zu können. es verwundert deshalb nicht, dass nicht nur das oben genannten bündnis, sondern auch die regierungsverantwortlichen und leitenden planungsstellen der kommunen leipzig, düsseldorf, aachen, heidelberg,augsburg, rostock, frankfurt am main, trier und münchen darauf aufmerksam gemacht haben, dass regelungs- und steuerungsbedarfe bestehen, damit bei anwendung des bau-turbo zusätzliche bodenspekulation (und damit weitere verteuerung des bauens (!)) verhindert und nicht nur mehr, sondern vor allem bedarfsgerechter und nachhaltiger wohnungsneubau ermöglicht werden kann.
meine kritik am erwähnten grundsatz zur möglichkeit der entwicklung von (echten:) aussenbereichen unter anwendung des bau-turbo, wäre dessen vermutlich langfristig flächenfressender Domino-Effekt: denn wenn ich dem existierenden räumlichen zusammenhang des beplanten und unbeplanten innenbereichs an seinen grenzen im aussenbereich neue entwicklungsflächen hinzufüge, vergrößere ich damit mittelfristig einen entwickelbaren zusammenhang, an dessen aussengrenzen dann neue entwickelbare aussenbereiche entstehen. was daran pragmatisch sein soll, erschließt sich mir nicht. insbesondere nicht mit blick auf siedlungsgebiete mit geringer baulicher dichte und kaum nennenswertem öpnv, wo das einfamilien- oder das reihenhaus das bauliche mittel der entwicklung sind und jeder haushalt i.d.r. zwei pkw besitzt. die damit einhergehende hohe flächenversiegelung und der hohe flächenverbrauch, das benötigte energieintensive mobilitätskonzept und die (z.b. unter demografischen gesichtspunkten) wenig anpassungsfähige siedlungsstruktur sind das, was einem planenden auf der höhe der zeit eigentlich eher sorgen machen müsste, als die gut gemeinten leitlinien-vorschläge von bak, a4f, bund und co.
Genau diesen Spielraum torpediert Leitlinie 2 der Initiative, die Vorhaben im Außenbereich grundsätzlich ausschließt – ohne die Differenzierung, die der Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen hat.
Dazu ein wichtiger Hinweis zur zitierten BVerwG-Entscheidung vom 25. April 2023: Das Urteil betrifft §13a BauGB – also das beschleunigte B-Plan-Verfahren der Innenentwicklung. Es besagt, dass Außenbereichsinseln unter bestimmten Voraussetzungen per B-Plan überplant werden dürfen. §246e ist jedoch ein anderes Instrument – er ermöglicht, den B-Plan vollständig zu umgehen. Das Urteil trifft daher keine Aussage darüber, ob Leitlinie 2 die Anwendung von §246e blockiert. Die Berufung darauf verwechselt zwei grundlegend verschiedene Verfahrenswege. Wer bei §246e auf den B-Plan-Weg verweist, empfiehlt als Lösung das Instrument, dessen Schwerfälligkeit der Gesetzgeber mit dem Bau-Turbo gerade überwinden wollte.
Es drängt sich der Eindruck auf, dass auch die Bundesarchitektenkammer die Tragweite dessen, was sie hier unterzeichnet hat, selbst nicht vollständig durchdacht hat.
randnotiz: behauptungen zur blockade der entwicklung von aussenbereichsinseln werden nicht dadurch wahrer, dass man sie von anderen übernimmt und wiederholt, sondern bleiben das was sie sind: faktisch falsch. und zwar im planungsrechtlichen sinne, siehe das bereits erwähnte bverwg-urteil. darauf haben die leitlinien keinerlei einfluss.
Im Einzelnen:
- Den Außenbereich per se auszuschließen, ist absolut - davon werden auch Außenbereichsinseln nicht ausgenommen. Wenn man diese nicht gemeint hätte, hätte man das sagen können. Hat man in den Leitlinein aber nicht. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich die Möglichkeit gegeben, den Außenbereich zu bebauen, wenn die Gemeinde zustimmt und es einen städtebaulichen Zusammenhang gibt - diese Einschränkungen sollten ausreichend sein.
- Gestaltungsbeiräte: Das Graus-Gremium. Kenne kein Projekt, das dadurch besser geworden ist. Sie sorgen aber für endlose Verzögerungen. Mit viel Glück kommt eine Gestaltung entlang des Durchschnittsgeschmacks heraus. Viele Beiräte treffen sich nur viermal im Jahr. Kosten: Gut und gerne 100.000 Euro für eine mittelgroße Gemeinde pro Jahr. Damit ließen sich zwei Planstellen in der Abteilung Städtebau finanzieren - mit denen hätte man mehr Kompetenz in der Gemeinde als mit dem Gestaltungsbeirat, und das auch noch 200 Tage im Jahr. Damit lassen sich schon ein paar Bebauungspläne aufstellen. Im übrigen ist der Gestaltungsbeirat im Bau-Gesetz überhaupt nicht vorgesehen - den sollte es gar nicht geben! Ist natürlich eine gute Zuverdienstmöglichkeit für einige Kollegen, insofern: Hier vertritt die A-Kammer doch die Interessen von manchen Mitgliedern, allerdings auf Kosten der Allgemeinheit.
- Soziale Mietpreisbindung: Kann für einzelne Projekte vernünftig sein, ist auch über einen städtebaulichen Vertrag schon jetzt immer möglich - warum muss es dann verpflichtend für alle Projekte sein?
Der Bauturbo ist dazu gedacht, dass Gemeinden beschließen können, Projekte, die vielleicht vernünftig und sinnvoll, aber nicht genehmigungsfähig sind, zu genehmigen. Oder andere sinnvolle Projekte, die langwierige Verfahren mit sich bringen würden, schneller zu genehmigen. Das muss man doch nicht wieder einschränken! Wenn die Gemeinden nicht wollen, müssen sie gar nichts tun und gar nichts genehmigen. Lasst sie doch in Ruhe mit den Leitlinien!