Luftraum verhandeln
Prism Tower in New York von Christian de Portzamparc
Bebaubare Flächen in Manhattan sind bekanntermaßen knapp. Um den Wert einer Immobilie zu steigern, muss sie daher maximal hoch gebaut sein. Diese einfache Faustregel formte die Skyline aus Wolkenkratzern, die jeder kennt. Doch auch die scheinbar zügellose Höhenentwicklung unterliegt bestimmten Zonierungsregeln, aus denen sich ein bedeutendes Segment des New Yorker Immobilienmarkts entwickelt hat.
Auf dem vertikalen Immobilienmarkt werden „air rights“ – die Rechte des Grundstückeigentümers am Luftraum darüber – zur gehandelten Ware. Eigentümer, die mit ihrem Gebäude das bauliche Potential eines Grundstückes nicht ausschöpfen – ihr Grundstück ist beispielsweise mit nur 10 statt möglichen 35 Geschossen überbaut –, können mit ihren „air rights“ Handel betreiben – sie verkaufen, vermieten oder übertragen. Um eine architektonische Vielfalt zu fördern, initiierte Amanda Burden, die bis 2013 unter dem Bürgermeister Michael Bloomberg das Department of City Planning (DCP) leitete, eine Verordnung, die es Immobilienentwicklern ermöglicht, bestimmte Planungsregeln der Stadt auf der Bezirksebene zu umgehen, wenn sie die „air rights“ unter sich verhandelten.
Der Prism Tower von Christian de Portzamparc an der Park Avenue in Manhattan wäre ohne Amanda Burdens Initiative nicht zu realisieren gewesen. Der Investor Albert Kalimian bekam 2003 die Genehmigung, die Bruttogeschossfläche des 40-geschossigen Gebäudes mit Gewerberäumen im Erdgeschoss, 436 Wohnungen und einem Subway-Zugang um 17.000 auf insgesamt 40.000 Quadratmeter zu erhöhen. Nachdem das Projekt zunächst durch die Wirtschaftskrise zum Stillstand kam, konnte es später fertiggestellt werden.
Die vordergründig vielleicht willkürlich wirkende Kristallform des Gebäudes von de Portzamparc ist das präzise, geometrische Resultat einer rationalen Anwendung aller formgebenden Planungsregeln bei gleichzeitiger Maximierung der Geschossfläche – zumindest in der Theorie. Wie sich die Verhandlung der Rechte über den Luftraum der Nachbargebäude im Einzelnen in der Gebäudeform niederschlagen, lassen die Architekten unerwähnt.
Der Baukörper, der aus verschiedenen abgekanteten Prismen besteht, kommt den Bestandsgebäuden des Blocks jedenfalls sehr nahe. Das Stutzen der Volumen soll aber den Lichteinfall optimieren und Ausblicke sicherstellen. Durch den Verkauf der „air rights“ konnten die Eigentümer der Nachbargebäude einerseits ein lukratives Geschäft machen, andererseits dem Bauherrn des Neubaus Regeln aufzwingen, die ein Mindestmaß an Lebensqualität in den Wohnungen der Bestandsbauten sicherstellen. Ohne das Geschäft wäre der Turm von de Portzamparcs zwar niedriger gewesen, hätte aber in den Abstandsflächen zu den Nachbarn rücksichtsloser sein können. (df)
Fotos: Wade Zimmerman