Jenseits von Zahlen
Die Wohnraumoffensive zieht Bilanz
Gestern zogen die Beteiligten der vor über zwei Jahren gestarteten Wohnraumoffensive Bilanz. Die Botschaft aus dem Ministerium von Horst Seehofer lautet: Neubau von Wohnungen erreicht Rekordniveau. Doch das ist nur ein Teil der Wahrheit.
Von Friederike Meyer
Angesichts von steigenden Mieten, hohen Grundstückkosten und knappem Wohnraum saßen im September 2018 rund 120 Vertreter von Berufs-, Eigentümer- und Baulobbyverbänden mit Politikern zum Wohngipfel im Kanzleramt zusammen. Sie sprachen über bezahlbaren Wohnraum, beschleunigte Planungsverfahren, das Mietrecht, die Baulandmobilisierung und die Senkung von Baukosten. Und sie verabschiedeten ein Maßnahmenpaket für bezahlbares Wohnen in Deutschland: die Wohnraumoffensive von Bund, Ländern und Kommunen. Darin war unter anderem von 1,5 Millionen neuen Wohnungen die Rede, von über 100.000 Sozialwohnungen, vom Baukindergeld, einem überarbeiteten Mieterschutzgesetz und der Grundsteuerreform.
Gestern, knapp zweieinhalb Jahre später, zogen die Beteiligten auf einem digitalen Kongress Bilanz. Laut Horst Seehofers Ministerium ist die Wohnraumoffensive „außergewöhnlich erfolgreich“. Bis zum Ende der Legislaturperiode werden in Deutschland 1,5 Millionen neue Wohnungen fertig gestellt oder im Bau befindlich sein, heißt es in der Presseerklärung des BMI. Und weiter: „Im Jahr 2020 sind zum ersten Mal seit 2001 wieder mehr als 300.000 neue Wohnungen innerhalb eines Jahres gebaut worden. Zudem wurde der Bau von Sozialwohnung massiv vorangetrieben und die vereinbarte Bewilligung von 100.000 neuen Sozialwohnungen in vier Jahren deutlich übertroffen.“
Kritiker bescheinigten Seehofer eine eher mittelmäßige Bilanz und warfen ihm Schönrechnerei vor. Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund sagte, das Ziel, 100.000 Sozialwohnungen zu schaffen, sei zwar erreicht, aber von Beginn an unambitioniert gewesen, denn es fielen derzeit mehr Sozialwohnungen aus der Bindung als dass neue gebaut würden. Er forderte 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr zu bauen. Ralph Spiegler von der Bundesvereinigung kommunaler Spitzenverbände verlangte in Bezug auf die Baulandmobilisierung stärkere Steuerungsmöglichkeiten für Kommunen, etwa durch erweiterte Vorkaufsrechte sowie eine Erhöhung der Städtebauförderung auf 1,5 Milliarden Euro jährlich. Diese liegt derzeit bei 790 Mio. Euro pro Jahr und wurde mit dem Ziel Erhalt und Revitalisierung von Stadt und Ortskernen um ein neues Programm „Lebendige Zentren“ weiterentwickelt. Den Vertretern der Immobilienwirtschaft geht erwartungsgemäß alles viel zu langsam. Sie kritisierten die nach wie vor hohen Baukosten und die zu geringe Förderung von Wohneigentum. Damit die hochgesteckten Ziele koordiniert und umgesetzt werden können, brauche es in der kommenden Legislaturperiode dringend ein eigenständiges Bundesministerium für Wohnen und Bauen, so Axel Gedaschko vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW.
In die Diskussion über die Lesart von Zahlen und Kosten brachte die Präsidentin der Bundesarchitektenkammer Barbara Ettinger-Brinckmann vor allem qualitative Argumente ein. Sie fasst die Punkte eines Positionspapiers zusammen, das die Bundesarchitektenkammer (BAK), die Bundesingenieurkammer (BIngK), der BDA und die Deutsche Energie-Agentur (dena) anlässlich des Bilanzkongresses erstellt hatten. Dieses richtet den Blick unter anderem auf qualifizierte Vergabeverfahren und den Nachwuchs, vor allem aber auf die Stichpunkte Aufstockung, Nachverdichtung und Umnutzung. Ettinger-Brinckmann regte einen Kataster der Potentiale an, den die Kommunen erstellen, um zusätzliche Bodenversiegelung zu minimieren. Dass auch Seehofer davon spricht, dass „wir in den kommenden Jahren... insbesondere die Innenstädte und die Dorfkerne revitalisieren müssen, bevor wir neue Baugebiete an den Rändern ausweisen“, ist ein positives Zeichen. Dass über eine konsequente Kreislaufwirtschaft, über graue Energie und eine sozial gerechte Bodenordnung bisher nichts in der Wohnraumoffensive steht, gilt es unbedingt zu ändern.
Das 24 Seiten starke Papier zum Umsetzungsstand der Wohnraumoffensive findet sich unter www.die-wohnraumoffensive.de.
Wo also anfangen? Mit manchem hat Jan ja Recht: Bürokratieabbau und vor allem - weniger Beratungsresistenz und / oder Lobbyhörigkeit von Seiten der Politik wäre ein Punkt. Aber bekanntlich muss man ein Thema schon von mehreren Seiten anpacken, um es in den Griff zu bekommen. Und dass Eigentum und seine Verpflichtungen für viele eher Belastung als "Freiheit" sind: da hat ixamotto sicher auch Recht. "One size never fits all". Es gibt immer solche und solche und für und wider. Die "Bodenfrage", die Florian Hertweck sicher unter Kollegen am weitesten ausgearbeitet und betrachtet hat, der Bestand, der alleine schon im Hinblick auf die Entropie, also Begrenztheit von Flächen und Boden immer noch völlig vernachlässigt wird als wichtigste Ressource; anderes Stichwort "graue Energie", die "Zahmheit" dabei von Kammern und Verbänden, die immer mehr durch die Decke schießenden Bodenpreise, die insofern auch das wesentliche Element der Daseinsfürsorge, das "Bleiben und Wohnen" immer mehr zum Luxus werden lässt u.v.m.: die Komplexität der auch ideologischen Verfahrenheit beim "Fahren auf Sicht" bei diesem Thema: man wünscht sich da viel mehr Interesse und Initiative, das Thema auch eben von mehreren Seiten anzupacken. Nicht nur hier im Baunetz. Auch und gerade an den Hebeln der Macht. Dass die "Offensive" eher eine der "ständigen statistischen Mogelpackungen" ist, das sollte eigentlich viel mehr Protest auslösen. Schließlich gehts für alle um ein existenzielles Gut. Vielleicht gar: ein Grundrecht.
- Dass eine WEG ein stärkeres sozialeres Gefüge bildet, als eine Mietergemeinschaft, läßt sich empirisch nicht bestätigen. Zunächst einmal handelt es sich dabei um eine Zweck- oder sogar Zwangsgemeinschaft, die vorrangig dem Ziel dient, individuelles Wohneigentum zu schaffen, zu erwerben und zu halten. Dieses Wohneigentum ist natürlich mit hohen Kosten in der Refinanzierung verbunden und absorbiert eine Menge Aufmerksamkeit, die sich gerade nicht auf die Gemeinschaft richtet. Das 'Miteinander agieren' gestaltet sich dann im Alltag häufig (ich forsche seit mehreren Jahren zu dieser Thematik und bin Mieter in einer WEG) als ein Gegeneinander oder zumindest ein gar nicht agieren – denn es gibt ja tatsächlich niemanden, der die Leute zur Interaktion anhalten kann. Eine derartige Konstellation äussert sich v.a. darin, dass Entscheidungen über Investitionen in das Sondereigentum mit enormen Konflikten verbunden sind oder unterlassen werden. Das lässt sich natürlich nicht generalisieren – es gibt immer auch kooperative WEG's. Aber die pauschale Aussage, WEG's bildeten ein "stärkeres soziales Gefüge" ist falsch. Wohl dem, der bei Renteneintritt sein Wohneigentum refinanziert hat: Nehmen wir an, er lebt und arbeitet nicht in der Oberpfalz sondern im Großraum München, dann sollte er dafür möglichst früh gekauft haben, sprich in jungen Jahren solvent (sprich kreditwürdig) genug gewesen sein und keine Brüche in der Erwerbsbiografie aufweisen. Hoffen wir auch, dass die Nullzinspolitik in den Dekaden der Refinanzierung nicht aufgegeben wurde und dass es zwischenzeitlich kein Platzen einer Finanz-/Immobilienblase, so wie 2007/08 gegeben hat und die Bank plötzlich die Kohle zurückhaben wollte. Nehmen wir an, das ist geschafft. Hat er denn Rücklagen gebildet für Reparaturen, Instandhaltungs- und Sanierungskosten in der Eigentumswohnung, im Sondereigentum oder im Einfamilienhäuschen? Wollen wir's hoffen, denn "nur Betriebskosten" können sich ganz schön läppern. Dann wäre da noch ihr Argument mit der Zweitwohnung, deren Refinanzierung durch die darin wohnenden Mieter ja bislang eine wesentliche Säule in der privaten Altersvorsorge darstellte. Und die wollen sie jetzt also besteuern? Ein schöner Gedanke, aber dann beißt sich ihre Versorgungskatze in den Schwanz... Und solange sie nicht das Eigentums- und damit Verwertungsmonopol an Grund und Boden angehen, sollten sie sich auch keine Hoffnung machen, die Spekulation mit Wohnraum unterbinden zu können. Wie bereits gesagt: Die Steuerförderungen oder -belastungen werden von denjenigen Akteuren, die solche Monopole besitzen einfach umgelegt. Z.B. auf diejenigen, die zur Altersvorsorge die Flucht ins Eigentum antreten wollen.
Eine Hausgemeinschaft von Wohnungseigentümern bildet ein stärkeres soziales Gefüge, da sie gehalten ist stärker miteinander zu interagieren als eine anonymere Mietergemeinschaft. Der Schutz vor Altersarmut ist natürlich dadurch gegeben, dass man zum Renteneintritt im abbezahlten Wohnraum beherbergt ist und nur Betriebskosten zu zahlen sind und keine Miete. Eine Grundsätzliche Änderung der Besteuerung könnte so aussehen, dass für jede genutzte Immobilie ab der zweiten ein anwachsender Steuersatz zu entrichten wäre. Z.B. +10% je zusätzliche Immobilie, dass es ab einem Punkt unrentabel wäre mit Vermietungen Gewinn zu machen. Eine Ausnahme bildeten dann Wohnungsbaugesellschaften in öffentlicher Hand und gemeinnützige Genossenschaften. Ohne Aussichten auf Gewinn wäre so Wohnraum als Spekulationsobjekt unattraktiv.
Können sie diese Behauptung belegen? Sie tun so als sei das anerkanntes Allgemeinwissen. Wenn sich gutverdienende Architekten das schon nicht leisten können, wie viele Steuermilliarden möchten sie denn dann bitte in die Eigentumsförderung schiessen, damit das Normal- oder Geringverdiener auch können? Da reiben sich ausserdem die Bodenspekulanten und institutionellen Bauträger jetzt schon die Hände: Die werden diese Förderung schon in ihre Renditen einpreisen. So wie einst bei der Eigenheimzulage...
Das Planen müsste doch in erster Linie vereinfacht werden; B-Plan- und Baugenehmigungsverfahren simpfifiziert und beschleunigt. Die Unmengen an Vorschriften unnötigen Gutachtern und Spezialfachplanern verleiden jedem Bauherrn oder Baugruppen jede Lust am Bauen. Interessant wäre auch zu erfahren, warum niemand der Beteiligten bestrebt ist Wohneigentum in Eigennutzung zu fördern - und zwar nicht das Einfamilienhaus, sondern die Wohnung in der Stadt. Neben vielen positiven sozialen Aspekten ist Wohneigentum bekanntlich ja der effektivste Schutz vor Altersarmut. Es ist schon sehr traurig, dass Junge Architekten - bei weitem keine Geringverdiener sich keine Wohnung in den Metropolen mehr leisten können. (Außer vielleicht eine unsanierte Zweizimmerbruchbude aus den Nachkriegsjahren...)