Wann übernimmt Bauherr das Risiko einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung?

Ein Architekt wird mit der Planung einer Wohnungseigentumsanlage, bestehend aus jeweils drei Bestands- und Neubauten beauftragt. Die Bauträgerin übergibt dem Architekten Pläne eines Vermessungsingenieurs zu den Bestandsbauten. Nachdem die Parteien erkennen, dass die Wohnflächenberechnung unzutreffende Werte aufweist, beauftragt die Bauträgerin den Architekten mit einer Überprüfung. Die Überprüfung soll sich allerdings nach Vorgabe der Bauträgerin auf die „für die Werkplanung empfindlichen Maße“ beschränken. Weiter vereinbarten die Parteien, dass der Architekt „für die durch falsche Lage der Wände bedingten Abweichungen der Wohnflächen keine Gewähr übernehme". Der Architekt schätzt in diesem Zusammenhang, dass die Abweichungen der Wohnfläche von der vorliegenden Wohnflächenberechnung des Vermesser „unter 1 %“ betragen.

Nach Fertigstellung der Gebäude macht die Bauträgerin gegenüber dem Architekten unter anderem Schadensersatz geltend mit der Begründung, es lägen Abweichungen von bis zu 8 % vor; zahlreiche Wohnungen seien daher mit zu geringer Flächenangabe verkauft worden, es sei ein Mindererlös von rund Euro 50.000 entstanden.

Das OLG Stuttgart weist die Klage der Bauträgerin zurück. Zwischen den Parteien eines Architektenvertrages könne eine von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichende Ausführung vereinbart werden, wenn der Architekt den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hinweise. Eine Haftung des Architekten scheide hier entsprechend aus, weil die Bauträgerin das sich aus der nur punktuellen Überprüfung der Bestandspläne ergebende Risiko sehenden Auges übernommen habe. Der Bauträgerin war bewusst, dass auch die überarbeitete Wohnflächenberechnung auf einer unsicheren Tatsachengrundlage beruhte. Vor diesem Hintergrund könne ebenfalls die Schätzung des Architekten, wonach die Abweichung der Wohnfläche unter 1 % betrage, nicht als Zusicherung in Bezug auf eine zutreffende Berechnung der gesamten Wohnfläche gewertet werden. In welchem Umfange die Wohnflächen abweichen würden, war vielmehr eine unverbindliche Schätzung, die keine Einstandspflicht begründen sollte.