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Wann muß der Architekt dem Bauherrn zu einer Bauvoranfrage raten?

Soll die Bebaubarkeit eines Grundstücks geklärt werden, ist dem Bauherrn grds. zu einer Bauvoranfrage zu raten; ist aber von vorneherein die Auslotung der Maximalbebauung unter Befreiungen beabsichtigt, so kann auch eine Normalplanung mit Baugesuch geboten sein.
Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.
Beispiel
(nach nach OLG Stuttgart , Urt. v. 17.12.1996 - 10 U 130/96 -; BauR 1997, 681)
Ein Bauträger hatte ein Grundstück für einen relativ hohen Preis erworben. Von vorneherein war deshalb eine Maximalbebauung unter Befreiungen beabsichtigt. Der zunächst beauftragte Architekt begann mit der Erstellung von Planungsunterlagen für ein Baugesuch. Nach Abruch des Vertragsverhältnisses berechnet er sein Honorar mit den Leistungsphasen 1 u. 2, sowie der Leistungsphase 3 in Höhe von 3,8 %. Der Bauträger macht geltend, der Architekt hätte ihm zu einer Bauvoranfrage raten müssen; diese hätte ihn DM 1.000,00 gekostet.

Das Gericht weist den Einwand des Bauträgers zurück. Zwar sei grds. die Bauvoranfrage der richtige (weil grds. schnellere u. billigere) Weg, wenn die Bebaubarkeit eines Grundstücks geklärt werden solle. Hierauf habe der Architekt den Bauherrn auch hinzuweisen. Gehe es aber - wie hier - um die Auslotung der Maximalbebauung unter Befreiungen, sei ggfs. auch eine Normalplanung mit Baugesuch geboten. Denn wenn behördliche Beurteilungsspielräume ausgeschöpft werden sollten, wirke eine ausgefeilte Planung überzeugender und erlaube eine genauere Einschätzung der Vorzüge und Nachteile des gewünschten Bauwerks.
Hinweis
Das Gericht weist am Rande darauf hin, daß die Beauftragung mit der Durchführung einer Bauvoranfrage i.d.R. auch die Leistungsphasen 1 und 2 umfasse. Der Architekt könne dann die Leistungsphasen 1 u. 2 sowie - bei entsprechender schriftlicher Vereinbarung gem. § 5 IV HOAI - die Bauvoranfrage als zusätzliche besondere Leistung in Rechnung stellen. Für die Honorierung der Bauvoranfrage selbst könne angenommen werden, daß sie auch nicht geringer vereinbart worden wäre, als die hier vom Architekten für die Leistungsphase 3 berechneten 3,8 %; ein Pauschalhonorar - wie vom Bauträger behauptet - in Höhe von DM 1.000,00 bedeute hingegen einen groben Verstoß gegen die Mindestsätze der HOAI, der Architekt wäre hieran nicht gebunden.

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