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WEG-Verwalter nicht ohne weiteres zur Planer-Beaufragung bevollmächtigt

Ein Architekt darf nicht auf die Vertretungsbefugnis des Verwalters vertrauen; legt der Verwalter keine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde vor, ist das Vertrauen des Architekten in die Vertretungsmacht des Verwalters nicht geschützt.
Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Fraglich ist zunächst, ob ein Vertrag tatsächlich zwischen Architekt und Bauherr zustande gekommen ist.
Beispiel
(nach KG, BGH, Beschluss vom 22.03.2012 – 7 ZR 206/10 – NZB zurückgewiesen. , Urt. v. 09.11.2010 - 21 U 133/09)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft erwägt, Sanierungsarbeiten am Objekt vorzunehmen. Eine unbedingte Entscheidung zur Vornahme de Arbeiten wird allerdings in Folge der mangelnden Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht getroffen. Gleichwohl beauftragt der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Architekten mit den Leistungsphasen 1 bis 8 für die Sanierungsarbeiten. Der Architekt erbringt Leistungen aus den ersten Leistungsphasen und stellt diese in Rechnung. Die Rechnung wird durch den Verwalter ausgeglichen. Die Sanierung findet allerdings mangels Liquidität nicht statt, die Leistungen des Architekten werden entsprechend nicht verwertet. Die WEG verweist auf die fehlende Vollmacht des Verwalters und fordert das gezahlte Architektenhonorar zurück.
 
Die WEG siegt in allen Instanzen. In rechtlicher Hinsicht festzustellen ist zunächst, dass ein WEG-Verwalter eine gesetzliche Vollmacht für den Abschluss eines Architektenvertrages nicht hat. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (a.F.) ermächtigt den Verwalter zwar, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wirkung für und gegen diese zu treffen. Zu außergewöhnlichen, nicht dringenden Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs ist der Verwalter jedoch nach WEG (a.F.) nicht ermächtigt gewesen. Weiter wird festgestellt, dass der Planer hier auch nicht auf die Vertretungsbefugnis des Verwalters vertrauen dürfte. Lege der Verwalter keine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde nach § 27 Abs. 5 WEG (a.F.) vor, sei das Vertrauen Dritter in die Vertretungsbefugnis des Verwalters nicht geschützt.
Hinweis
Das WEG hat sich zwischenzeitlich geändert; Architekten dürfen sich aber auch nach neuer Rechtslage nicht auf eine Vollmacht des Vewaltes verlassen.

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck