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Machen gemeinsame Bodenplatte u. Tiefgarage mehrere Gebäude iSd HOAI zu einem ?

Allein der Umstand, dass mehrere Häuser auf einer Grundplatte gebaut und durch eine gemeinsame Tiefgarage verbunden sind, führt noch nicht zu einer Beurteilung dieser Häuser als ein Gebäude.

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Steht fest, daß die HOAI anwendbar ist und liegt eine nach der HOAI wirksame Honorarvereinbarung nicht vor, ermittelt sich das Honorar des Architekten direkt nach den Vorgaben der HOAI.

Für jedes/jede Gebäude (ggf. Anlage) hat der Architekt sein Honorar gesondert zu ermitteln.
Beispiel
(nach KG , Urt. v. 18.12.2001 - 7 U 10247/00 -, KG R 2002, 179)
Ein Bauherr möchte u.a. 6 Häuser auf einer gemeinsamen Grundplatte errichten lassen, 4 Häuser davon mit einer gemeinsamen Tiefgarage. Für die Tragwerksplanung wird ein Statiker beauftragt. Die anrechenbaren Kosten betragen für das Bauvorhaben gut über DM 30 Mio. Später rechnet der Statiker sein Honorar für jedes der 6 Gebäude getrennt ab (und legt die jeweilig anteiligen anrechenbaren Kosten zu Grunde). Der Bauherr beruft sich auf eine mündliche Vereinbarung, nach welcher für das Gesamtbauvorhaben weit unter 30 Mill. DM liegende anrechenbare Kostenfestgelegt sein sollten. Insoweit schade auch nicht, dass die Vereinbarung lediglich mündlich getroffen worden sei, denn die Voraussetzungen der HOAI in § 4 müssten auf Grund der Überschreitung der Tafelwerte des § 65 HOAI nicht eingehalten werden, vgl. § 65 II, § 16 III HOAI.

Das Gericht folgt der Auffassung des Statikers und bejaht eine getrennte Berechnung für die 6 Häuser. Entscheidend sei die konstruktive und funktionelle bauliche Selbständigkeit der Gebäude. Allein die Tatsache, dass die Häuser alle auf einer Bodenplatte errichtet worden seien, und dass 4 Häuser durch eine Tiefgarage verbunden seien, führe noch nicht zu einer Betrachtung der Häuser als ein Gebäude.
Hinweis
Die Entscheidung, ob ein oder mehrere Gebäude vorliegen, kann im Rahmen der HOAI zu ganz unterschiedlichen Wirkungen führen:

- Wie aus obigen Beispiel ersichtlich, kann die Entscheidung, dass lediglich ein Gebäude vorliegt, zu einer Überschreitung der Tafelwerte führen, und damit i.d.R. dazu, dass sich der Architekt nicht mehr auf die Unwirksamkeit einer mindestsatzunterschreitenden Honorarvereinbarung berufen kann, vg. 16 III HOAI;

- Liegen mehrere Gebäude vor, so kann § 22 bei Vorleigen weiterer Voraussetzungen zu einer Honorarminderung führen.

- Liegen mehrere Gebäude vor, so führt dies auf Grund der Degression der Tafelwerte im übrigen zu einer Honorarerhöhung.

- Im Rahmen der Anwendung des Umbauzuschlages kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, ob dieser lediglich auf eins von mehreren oder auf ein Gesamtgebäude aufzuschlagen ist.

- Bei der Ermittlung der Honorarzone kann sich auswirken, ob bestimmte Teile des Bauvorhabens (mit möglicherweise besonders hohen oder niedrigen Anforderungen)als selbständige Gebäude zu betrachten oder mit in eine Gesamtbetrachtung einzubeziehen sind.

- Die Zusammenfassung verschiedener Gebäudeteile zu einem Gebäude i.S.d. HOAI kann auch dazu führen, dass ein ansonsten als Ingenieurbauwerk anzusehendes Objekt nunmehr im Rahmen des § 15 honorarrechtlich zu behandeln ist; typisches Beispiel hierfür ist eine Tiefgarage. Eine solche wäre für sich getrennt gesehen grundsätzlich nach § 51 Nr. 7 HOAI als Ingenieurbauwerk einzuordnen, da zu einen dauerhaften Aufenthalt von Menschen weder geeignet noch bestimmt. Wird eine Tiefgarage allerdings unmittelbar mit einem Gebäude zusammengebaut, geht man i.d.R. davon aus, dass die Tiefgarage zum Gebäude dazugehört und als Einheit mit dem Gebäude honorarrechtlich nach § 15 HOAI abzurechnen ist.

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck

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