Keine gleichartigen Planungsbedingungen gemäß § 11 Abs. 2 HOAI bei unterschiedlicher Nutzung!

Bei Gebäuden, die gem.  § 11 Abs. 1 HOAI 2013 verschiedene Objekte sind, liegen keine gleichartigen Planungsbedingungen im Sinne von § 11 Abs. 2 HOAI 2013 vor, wenn die Gebäude unterschiedlich genutzt werden; entsprechend können die Gebäude getrennt abgerechnet werden.

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Steht fest, daß die HOAI anwendbar ist und liegt eine nach der HOAI wirksame Honorarvereinbarung nicht vor, ermittelt sich das Honorar des Architekten direkt nach den Vorgaben der HOAI.

Für jedes/jede Gebäude (ggf. Anlage) hat der Architekt sein Honorar gesondert zu ermitteln.

Beispiel
(nach OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.2.2025 – 5 U 102/23 , )
Ein Architektenbüro wird nach Durchführung eines Planungswettbewerbes mit der Fortentwicklung der Wettbewerbsplanung beauftragt. Die Planung sieht oberirdisch drei Gebäude mit jeweils eigenem Zugang vor. Ein Gebäude ist als Wohngebäude, eines als Gebäude mit Seniorenwohnungen, das Dritte als Bürogebäude geplant. Das Wohngebäude und das Gebäude mit den Seniorenwohnungen grenzen jeweils an das Bürogebäude, sind untereinander aber durch einen Garten/Innenhof getrennt. Trennwände zwischen dem Bürogebäude und den beiden anderen Gebäuden bilden eine klare konstruktive Begrenzung. Alle drei Gebäude unterscheiden sich auch optisch voneinander. Der Architekt rechnet entsprechend die Gebäude getrennt gemäß § 11 Abs. 1 HOAI 2013 ab. Der Auftraggeber fordert eine Zusammenrechnung der anrechenbaren Kosten der Gebäude.

Das OLG Düsseldorf gibt dem Architekten recht und bestätigt die getrennte Abrechnung der drei Gebäude. Ein Auftrag umfasse jedenfalls dann mehrere Gebäude, wenn diese konstruktiv voneinander getrennt seien und nicht in einem funktionalen Zusammenhang stünden. Objekte könnten auch dann konstruktiv selbstständig sein, wenn sie aneinandergebaut sind, aber verschiedene konstruktive Bauteile, wie Wände oder Decken, zu einer klaren konstruktiven Begrenzung führten. Insofern seien auch Gebäude mit einer gemeinsamen Trennwand in aller Regel als selbstständig anzusehen. Die genannten Voraussetzungen liegen nach Ansicht des OLG Düsseldorf vor.

Eine Zusammenfassung der anrechenbaren Kosten der drei Gebäude/Objekte gemäß § 11 Abs. 2 HOAI 2013 scheide aus, da keine gleichartigen Planungsbedingungen vorlägen: Jedes der Gebäude weise eine unterschiedliche Nutzung auf.

Hinweis
Häufig werden verschiedene Objekte in einem zeitlichen und örtlichen Zusammenhang als Teil einer Gesamtmaßnahme geplant und errichtet. Entsprechend hat § 11 Abs. 2 HOAI ein weites Anwendungsfeld, wenn verschiedene Objekte vorliegen. Für Architekten ist es entsprechend häufig entscheidend, ob die Gebäude derselben Honorarzone zuzuordnen sind oder ob sie weitgehend gleichartige Planungsbedingungen aufweisen. Ist dies nicht der Fall, so ist eine getrennte Abrechnung möglich, die zu einer erheblichen Honorarmehrung führen kann.