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Bauherr will mit Bauantrag Maximalvorstellungen ausloten: Wozu ist der Architekt verpflichtet?
 

Will ein Bauherr mit dem Bauantrag Maximalvorstellungen ausloten, die möglicherweise nicht genehmigungsfähig sind, treffen den Architekten insbesondere auch Pflichten zur umfangreichen Aufklärung des Bauherrn.



Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung
Beispiel
(nach KG Berlin , Urt. v. 10.07.2018 - 21 U 152/17)
Eine Bauherrin ist Eigentümer eines Grundstücks, das teilweise im Innenbereich, teilweise im Außenbereich liegt. Sie möchte dort ein Wohnhaus mit einer Nutzfläche von 500 m² errichten. Sie beauftragt einen Architekten mit den Leistungsphasen 1-4 und stellt in diesem Zusammenhang noch einmal klar, dass es ihr wichtig ist, dass „dass es mindestens 500 m² sein sollen“.

Der Architekt erstellt eine Genehmigungsplanung. Mit Vorlage der Genehmigungsplanung teilt er unter anderem mit: „Das Risiko mit § 34 BauGB bleibt. Das kann nach hinten losgehen oder auch glücken.“ Die Bauherrin antwortet darauf unter anderem, sie freue sich wirklich über den letzten Entwurf, „auch wenn ich mir nicht vorstellen kann, dass sie diesen genehmigt bekommen“. Dem Bauantrag wird schließlich die Genehmigung versagt, woraufhin die Bauherrin dem Architekten mit der Begründung kündigt, das Vertrauen in seine Arbeit verloren zu haben. Der Architekt klagt daraufhin sein Honorar für die Leistungsphasen 1-4 ein. Mittlerweile hat der Bauherr das Grundstück bebaut, wobei die Bebauung – möglicherweise aufgeteilt auf 2 Gebäude – eine Nutzfläche von ca. 500 m² aufweist.

Das Landgericht verurteilt die beklagte Bauherrin zur Zahlung des anteiligen Honoraranspruchs für die Leistungsphasen 1 und 2 (nicht aber für die Leistungsphasen 3 und 4). Die Bauherrin geht in Berufung. Das Kammergericht Berlin hält die Verurteilung zur Zahlung des Honorars für die Leistungsphasen 1 und 2 aufrecht und weist die Berufung zurück. Ein mit der Objektplanung beauftragter Architekt schulde in den Leistungsphasen 1 und 2 nicht zwangsläufig eine genehmigungsfähige Planung; dies insbesondere dann nicht, wenn es dem Besteller zunächst vorrangig um das Ausloten von Maximalvorstellungen gehe.
Hinweis
Ob das Urteil, gegen welches Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt wurde, berechtigt ist, ist den Urteilsgründen leider nicht eindeutig zu entnehmen. Festgehalten werden kann aber jedenfalls das Folgende:
 
Nach völlig übereinstimmender Rechtsprechung schuldet ein Architekt grundsätzlich eine genehmigungsfähige Planung. Die Tatsache, dass ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich liegt, rechtfertigt nicht ohne weiteres, den Architekten von vornherein von seiner vertraglichen Pflicht zur Erbringung einer genehmigungsfähigen Planung freizustellen (BGH, Urteil vom 25.03.1999). Genehmigungsfähigkeit wird nur dann möglicherweise nicht geschuldet, wenn lediglich die Leistungsphasen 1 und 2 beauftragt wurden (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 12.01.2007). Wünscht ein Bauherr eine Planung, die nicht sicher genehmigungsfähig ist oder will er gar Maximalvorstellungen ausloten, treffen den Architekten umfangreiche Aufklärungspflichten. Ein Architekt wird von seiner Haftung wegen Erstellung einer nicht genehmigungsfähigen Planung grundsätzlich nur dann frei, wenn er den Auftraggeber unter Ablehnung seiner Gewährleistungspflicht über die Bedeutung und Tragweite des Verstoßes gegen die Bestimmungen des öffentlichen Baurechtes aufgeklärt und belehrt hat und dann der Versuch, die Baugenehmigung zu erhalten, auf Anweisung des Auftraggebers dennoch unternommen werden soll (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2009). Die Kenntnis des Auftraggebers vom Genehmigungsrisiko bietet alleine keine Grundlage für eine Enthaftung. Darüber hinaus hat der Architekt gegebenenfalls auf die Möglichkeit einer Bauvoranfrage aufzuklären (vgl. unter anderem OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.06.2000).
 
Ob der Architekt in vorgenanntem vorbesprochenen Fall tatsächlich die oben dargestellten Anforderungen eingehalten hat, bleibt eher zweifelhaft, auch vor dem Hintergrund, dass zwischenzeitlich eine Bebauung mit einer Nutzfläche von rund 500 m² offenbar genehmigt wurde. Retten könnte den Architekten bestenfalls, dass der Bauherr, wenn man hier einen Planungsmangel unterstellen wollte, gegebenenfalls verpflichtet gewesen wäre, dem Architekten eine angemessene Frist zur Nachbesserung zu setzen; diese Pflicht entfällt nur ausnahmsweise (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.07.2004).

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck

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