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Bauherr kennt Befreiungserfordernisses: Architekt enthaftet?

Die Parteien eines Architektenvertrages können vereinbaren, dass der Auftraggeber das Risiko übernimmt, dass die vom Architekten zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist; alleine die Kenntnis eines Befreiungserfordernisses reicht aber für eine entsprechende Vereinbarung nicht aus.
Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung
Beispiel
(nach OLG Nürnberg , - Urteil vom 16.06.2021 – 2 U 2751/19)
In einem Gebiet, für welches eine örtliche Gestaltungssatzung Sattel- und Pultdächer vorschreibt, plant ein Architekt auf Wunsch seines Auftraggebers ein Flachdach. Der Architekt kommuniziert, dass es im Hinblick auf das Flachdach einer Befreiung von den Vorgaben der Gestaltungssatzung, die in den örtlichen Bebauungsplan übernommen waren, bedürfe. Als später – nach dem Entstehen von Differenzen zwischen den Parteien – der Architekt ausstehendes Honorar einklagt, wendet der Auftraggeber ein, die Planung des Architekten im Hinblick auf das Flachdach sei gar nicht genehmigungsfähig, eine Befreiung könne nicht erteilt werden, da das Flachdach von den Grundzügen der städtebaulichen Planung abweiche; entsprechend stehe dem Architekten auch kein Honorar zu.
 
Das OLG Nürnberg lässt die Honorarklage des Architekten scheitern. Weise das erbrachte Architektenwerk so schwerwiegende Mängel auf, dass es für den Auftraggeber wertlos sei, schulde der Auftraggeber dem Architekten kein Honorar. Das Gericht kommt aufgrund eigener Überlegungen (eine tatsächliche Ablehnung des Bauantrages bzw. eine verwaltungsgerichtliche Entscheidung liegt offenbar nicht vor) zu dem Ergebnis, dass hier die Planung des Flachdaches derart gegen die Grundzüge der städtebaulichen Planung verstosse, dass eine Befreiung – die der Architekt hatte erwirken wollen – gar nicht in Betracht käme. Entsprechend sei seine Planung endgültig nicht genehmigungsfähig.

Das Risiko der hier nicht genehmigungsfähigen Planung sei hier auch nicht auf den Bauherrn übertragen worden. Die Parteien eines Architektenvertrages könnten zwar vereinbaren, dass und in welchem Umfange der Auftraggeber das Risiko übernehme, dass die vom Architekten zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig sei. Allein die hier unstreitige Kenntnis des Auftraggebers, dass es einer Befreiung von den Vorgaben der Gestaltungssatzung bzw. des Bebauungsplanes bedürfe, reiche für eine Übertragung des Risikos vom Architekten auf den Bauherrn allerdings nicht aus.
Hinweis
Wenn Bauherren – wie häufig – risikobehaftete oder von Vorschriften abweichende Ausführungen wünschen, unterlaufen Architekten typischerweise immer der gleiche Fehler: der Architekt macht sich das Risiko nicht richtig bewusst und/oder schätzt es als gering ein (hier glaubt der Architekt, die Befreiung ohne Probleme erhalten zu müssen) und vergisst darüber, den Bauherrn ordentlich über das tatsächlich vorhandene Risiko aufzuklären (Lieber Bauherr, hier besteht ein Risiko im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit des Flachdaches, wir benötigen eine Befreiung etc., im schlimmsten Fall werden wir eine Genehmigung nicht erhalten können, d. h. dass bis dahin angefallene Kosten völlig umsonst investiert wurden, etc., wir könnten zunächst auch nur eine Bauvoranfrage einreichen, etc.), die Entscheidung des Bauherren abzuwarten (Willst Du gleichwohl, dass ich ein Flachdach plane? Willst Du nicht zunächst eine Bauvoranfrage einreichen?) und damit dem Bauherrn das Risiko zu übertragen. Infolge der fehlenden Aufklärung und Übertragung des Genehmigungsrisikos verbleibt das Genehmigungsrisiko beim Architekten. Wenn es sich verwirklicht, erhält der Architekt gegebenenfalls nicht nur kein oder geringeres Honorar, sondern haftet darüber hinaus für seitens des Bauherrn umsonst getätigte Aufwände. Eine Nachbesserung (z.B. eben Satteldach), die dem ursprünglichen Wunsch des Bauherrn nicht entspricht, muss der Bauherr idR. nicht akzeptieren (vgl. BGH , Urt. v. 21.12.2000).

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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck