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Aufteilung einer Dachgeschosswohnung mit Versetzen der Wände und Einbauen von Treppen: Umbau?

Wenn zur Aufteilung einer Dachgeschosswohnung in zwei Wohnungen unter Einbeziehung des Spitzbodens Wände versetzt und Treppen eingebaut werden, erfolgt eine wesentliche Veränderung des Bestandes und damit ein Umbau im Sinne von § 3 Nr. 5 HOAI.
Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Steht fest, daß die HOAI anwendbar ist und liegt eine nach der HOAI wirksame Honorarvereinbarung nicht vor, ermittelt sich das Honorar des Architekten direkt nach den Vorgaben der HOAI.

Wird der Architekt mit einem Umbau beauftragt, so hat er verschiedene Besonderheiten zu beachten.
Beispiel
(nach OLG Düsseldorf , Urt. v. 19.04.1996 - 22 U 226/95 -, Baurecht 1996, 893)
Vom Architekt erbrachte Planungsleistung zur Aufteilung einer Dachgeschosswohnung in zwei Wohnungen. Auf der Grundlage der Planung des Architekten wurden u. a. Wände versetzt und Treppen eingebaut. Der später vom Architekten dem Bauherren in Rechnung gestellte Umbauzuschlag wird von diesem bestritten. Es läge schon kein Umbau im Sinne des § 3 Nr. 5 HOAI vor.

Das Gericht folgt der Ansicht des Bauherren nicht. Ein Umbau sei gegeben, wenn das vorhandene Objekt mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand umgestaltet wird. Eine wesentliche Veränderung des Bestandes liege dann vor, wenn etwa Wände oder Treppen entfernt oder versetzt würden. Hierzu wurden bei dem Ausbau des Dachgeschosses zur Aufteilung einer Dachgeschosswohnung in zwei Wohnungen unter Einbeziehung des Spitzbodens nicht nur Wände versetzt, sondern auch Treppen neu eingezogen, so dass eine wesentliche Änderung des Bestandes zu bejahen sei.
Hinweis
Leistungen des Umbaus werden in der Regel abzugrenzen sein gegen Leistungen

- für Erweiterungsbauten (wenn der Umbau nicht eindeutig abgrenzbar ist und sich dem Erweiterungsbau insgesamt unterordnet, vergleiche hierzu Honoraranspruch / .. / Abgrenzung Erweiterungsbau,
- Raumbildenden Ausbau (gemäß § 3 Nr. 7 HOAI ist Abgrenzungsmerkmal, ob ein wesentlicher Eingriff in den Bestand oder Konstruktion vorliegt oder nicht)
- Instandsetzungen und Instandhaltungen gemäß § 3 Nr. 10 u. 11 HOAI.

Im Falle des raumbildenden Ausbaus gewährt § 25 Abs. 2 dem Architekten auch einen Zuschlag, ab durchschnittlichen Anforderungen sogar in einer Mindestsatzhöhe von 25 %. Bei Instandhaltungen und Instandsetzungen kann gemäß § 27 eine Erhöhung des v. Hundert Satzes für die Bauüberwachung um bis zu 50 % vereinbart werden; nach herrschender Ansicht muss die Vereinbarung entsprechend § 4 Abs. 1, Abs. 4 schriftlich bei Auftragserteilung getroffen werden. Im übrigen ist es zulässig, die nach § 27 mögliche Erhöhung als Addition auf die Höchstsätze zu vereinbaren.

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck