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Anforderungen an den Vorentwurf im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit ?

Ein Vorentwurf stellt nur ein Durchgangsstadium zum eigentlichen Entwurf dar. Entspricht der Vorentwurf nicht schon vollständig öffentlichem Baurecht, so begründet allein dies noch keinen Mangel.
Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.
Beispiel
(nach OLG Schleßwig , Urt. v. 12.01.2007 - 1 U 104/06)
Eine Architektengemeinschaft wird vom Bauherrn mit der Bearbeitung eines Vorentwurfes (Lph 2) beauftragt. Die Architektengemeinschaft erstellt einen Vorentwurf, welcher nicht ganz vollständig den Vorgaben des einschlägigen Bebauungsplans entspricht. Diese Tatsache nimmt der Bauherr zum Anlass, das vereinbarte Honorar nicht vollständig zu zahlen.

Das OLG Schleswig gibt der auf das Resthonorar klagenden Architektengemeinschaft Recht. Die Abweichung des Vorentwurfes von dem Bebauungsplan führe nicht zu einem Mangel des Vorentwurfes. Ein Vorentwurf habe gegenüber der eigentlichen Entwurfsplanung den Charakter relativer Abänderbarkeit. Ein Vorentwurf sei immer nur vorläufig, d.h. er dient der Abklärung, ob das Bauvorhaben überhaupt möglich sei. Den Parteien bliebe es zwar in Ausübung ihrer Vertragsfreiheit vorbehalten, auch dem grundsätzlich relativ unverbindlichen Charakter eines Vorentwurfes in einem besonderen Fall einen bindenden Charakter beizumessen; eine solche Vereinbarung sei hier aber nicht festzustellen.
Hinweis
Das Urteil stellt richtigerweise klar, dass der Vorentwurf nur ein Durchgangsstadium zum eigentlichen Entwurf ist. Erst der Entwurf muss in Form der Genehmigungsplanung dem geltenden öffentlichen Baurecht entsprechen und genehmigungsfähig sein. Einem Vorentwurf könnte wegen Abweichung vom öffentlichen Baurecht wohl nur dann der Vorwurf der Mangelhaftigkeit gemacht werden, wenn die Herstellung der Genehmigungsfähigkeit eine soweit gehende Änderung des Vorentwurfes voraussetzen würde, dass die ursprünglichen Planziele nicht mehr erreicht werden können (vgl. auch OLG Nürnberg, Urt. v. 27.07.2005). Entsprechend urteilt das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 10.05.2005 (8 U 238/04), dass – wenn ein Architektenvertrag durch Kündigung endet, bevor der Architekt eine Abstimmung mit der Baubehörde für ein Bauvorhaben im Außenbereich durchgeführt und die Genehmigungsplanung endgültig eingereicht habe – im Wege der Prognose festgestellt werden müsse, ob die bisher erstellten Planungsunterlagen die Planvorstellung des Bauherrn aufgreifen und auf dieser Grundlage eine genehmigungsfähige Planung hätte entwickelt werden können.

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck

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