Der angespannte Wohnungsmarkt verlangt nach einer breiten Palette an Strategien, um das Angebot fair und Mieten bezahlbar halten zu können. Ein Mittel, das durchaus wieder in Mode kommen sollte, sind Werkswohnungen. Ein Projekt der Stadtwerke München zeigt beispielhaft, wie zeitgenössischer Werkswohnungsbau aussehen kann.
Von Sabina Strambu
Der angespannte Mietwohnungsmarkt in München hat vielschichtige Gründe. Dass die Stadt ein ungebrochen florierender Wirtschaftsstandort ist – mit inzwischen acht hier ansässigen DAX-Unternehmen und einer anrollenden Welle von Tech-Größen wie Apple und Google – trägt nicht unwesentlich dazu bei. Fachkräfte werden mit finanziellen Anreizen gelockt, der Zuzug eben dieser einkommensstarken Personen schraubt die Wohnungspreise in der am dichtesten besiedelten Stadt Deutschlands weiter in die Höhe.
Dass Normal- und Geringverdiener verdrängt werden, liegt auf der Hand. Werkswohnungen wären ein probates Mittel dagegen. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zählte noch Ende der 1970er Jahre deutschlandweit 450.000 Wohnungen, die Unternehmen ihren Beschäftigten zur Verfügung stellen. Nach einem starken Einbruch wuchs die Zahl zuletzt wieder auf gut 100.000 an. Da scheint es gerade in einer Stadt wie München, in der der freie Wohnungsmarkt längst abgegrast ist, Luft nach oben zu geben. Schließlich sollten Profiteure immer auch in der Pflicht sein, dem Standort oder der Gemeinschaft, auf denen ihr Privileg fußt, etwas zurückzugeben – oder zumindest nicht allzu viel wegzunehmen.
Es wundert nicht, dass Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) immer wieder den Wunsch äußert, die ansässigen Wirtschaftsgiganten würden ihren Beitrag leisten. Derweil will die Stadt mit gutem Beispiel vorangehen. Die Stadtwerke München SWM, das Versorgungs- und Dienstleistungsunternehmen im Eigentum der Landeshauptstadt, befinden sich mitten in einer großen Wohnbauoffensive, die Mitarbeiter*innen und deren Familien für die Dauer ihrer Anstellung bezahlbare Wohnungen zur Verfügung stellt.
Neben dem Bestand von rund 650 Wohnungen bis 2011, sind in den letzten zehn Jahren sechs Neubau- und ein Umbauprojekt hinzugekommen, die das Kontingent inzwischen mehr als verdoppelt haben. Weitere Häuser sind im Bau. Bis 2030 sollen es insgesamt 3.000 Wohnungen werden, wodurch fast einem Drittel der SWM-Beschäftigten Wohnraum angeboten werden könnte. Die Grundstücke für die Neubauten sind hauseigene Konversionsflächen, auf denen sich bisher etwa Betriebshöfe, Umspannwerke, Parkplätze oder Heizzentralen befanden.
Eines der jüngst fertiggestellten Projekte mit 114 Wohnungen und einer Kita mit 74 Plätzen befindet sich an der Postillonstraße im Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg. Eingebettet zwischen der Dachauer Straße und dem Dantebad und direkt angrenzend an Biotopflächen rund um den Biedersteiner Kanal, der zum Olympiapark führt, kann die Lage durchaus als zentrums- und zugleich naturnah bezeichnet werden. Zuvor waren hier Tennisplätze, ein nahegelegenes weiteres Neubauprojekt der SWM ständerte Kleinwohnungen etwa über Parkflächen und Werkstätten für die Bäderbetriebe auf.
Der im letzten Jahr fertiggestellte, fünfgeschossige Baukörper in der Postillonstraße mit einem U-förmigem Grundriss und Tiefgarage geht auf den Entwurf von LAUX Architekten zurück. Sie realisierten das 17.700 Quadratmeter Bruttogrundfläche umfassende Projekt in Arbeitsgemeinschaft mit Maier Neuberger Architekten / Baumanagement (ab LPH 5). Die Freiraumplanung rund um den 2.500 Quadratmeter großen Innenhof übernahmen nowak.müller Landschaftsarchitekten (alle München).
Bei dem Stahlbetonbau mit straßenseitig tiefroter Putzfassade – ein Bezug zur Farbpalette denkmalgeschützter Wohnblöcke im direkten Umfeld – handelt es sich um einen kostengünstigen Wohnungsbau, der bewusst manch hohe Standards hinterfragt. Erschließungsflächen sind in rohem Sichtbeton belassen, der Boden in Betonwerkstein ausgeführt. In den Wohnungen bleiben Raumqualitäten nicht auf der Strecke. Ein bis fünf Zimmer mit Balkon, Terrasse oder Dachterrasse stehen den SWM-Beschäftigten zur Verfügung, jede Einheit großzügig geschnitten und mit Blick zum Innenhof und zum Kanal. Der Autostellplatzschlüssel liegt bei 0,8. Dafür gibt es 200 Fahrradstellplätze, Carsharing- und Mieträderangebote sowie übertragbare Fahrkarten für den ÖPNV. Auf dem begrünten Flachdach gibt es eine PV-Anlage, die Wärmeversorgung erfolgt über Wärmepumpen, die an das Fernkältenetz Moosach angeschlossen sind.
Die Mieten der SWM-Werkswohnungen liegen jeweils am unteren Ende des Mietspiegels, im Durchschnitt ist dies im Fall der Postillonstraße ein Preis zwischen 11 und 12 Euro pro Quadratmeter kalt. Darüber hinaus kann bei entsprechender Berechtigung über das sogenannte freiwillige München Modell der SWM die Miete noch weit günstiger werden. Für die gesamte Wohnbauoffensive investieren die Stadtwerke nach eigenen Angaben einen hohen dreistelligen Millionenbetrag.
Fotos: Oliver Heissner, LAUX Architekten
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a_C | 22.11.2022 12:54 Uhr- Zum gewünschten Beitrag der "Wirtschaftsgiganten" -
Ich persönlich finde es etwas irritierend, dass der Oberbürgermeister einer so reichen Stadt wie München ernsthaft einen "Beitrag der Wirtschaftsgiganten" bei der Bekämpfung der Wohnungsnot verlangt. Wessen Aufgabe ist es denn, für Entlastung zu sorgen?
Ja, diese Unternehmen profitieren in hohem Maße vom boomenden Wirtschaftsstandort München, aber umgekehrt will die Stadt diese Unternehmen ja auch bei sich haben. Und: Sie bekommt dafür u.a. mehrere Milliarden Euro Gewerbesteuer pro Jahr.
Es ist hoheitliche Aufgabe der Stadt, dafür zu sorgen, dass der Wohnungsmarkt sich im Gleichgewicht befindet und für alle Einkommensschichten und Haushaltsgrößen ein Angebot vorhanden ist, das diese sich leisten können. Statt in wirklich (!) großem Stil bspw. den genossenschaftlichen Wohnungsbau zu fördern, werden von der Politik überflüssige Luxusbauprojekte wie bei der Paketposthalle gepusht.
Die Stadt München bekommt leider viel zu wenig Wohnungen auf den Markt, um diesen zu entlasten. Wenn man sich aktuelle Projekte wie Freiham (170 EW/ha) oder den Dreilingsweg (140 EW/ha) anschaut, muss man sich fragen, warum sich die Stadt hier nicht mehr traut. Diese niedrigen städtebaulichen Dichten sind für eine Millionenstadt vollkommen unzeitgemäß, besonders wenn man seit mittlerweile 20 Jahren solche Probleme hat wie die Stadt München.
Es ist eine grobe Fahrlässigkeit, sich das Offensichtliche nicht eingestehen zu wollen: Dass man eine Großstadt ist und deswegen auch wie eine Großstadt - urban und dicht - bauen sollte.