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28.02.2019

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2,7 Millionen Wohnungen

Studie bestätigt Potenzial durch Aufstockung


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Dass es in den Großstädten kaum noch Baugrundstücke gibt, ist eine der wesentlichen Ursachen für den Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Doch welche Potenziale bieten die Kernlagen von Deutschlands Städten, Gemeinden und Kommunen für bezahlbaren Wohnraum? Bereits zum zweiten Mal nach 2016 haben sich die TU Darmstadt und das Pestel-Institut aus Hannover mit dem Thema befasst. Gestern wurde ihre „Deutschlandstudie 2019: Wohnraumpotentiale in urbanen Lagen, Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden“ in Berlin vorgestellt. Darin wird auf das immense Flächenpotential auf den Dächern von Bestandsbauten hingewiesen – 2,7 Millionen zusätzliche Wohneinheiten seien deutschlandweit möglich.

Während die Deutschlandstudie 2016 die Aufstockung von Wohngebäuden untersucht hatte, standen bei der nun vorgestellten Untersuchung die Aufstockung von Bürogebäuden, Supermärkten und Parkhäusern in Innenstädten im Fokus. Mit konservativen Annahmen von Mengen, Flächen und Verdichtungsschlüsseln zeigt die Studie deutschlandweit folgendes Potenzial:

  • 1,1 Mio. bis 1,5 Mio. Wohneinheiten auf Wohngebäuden der 1950er-bis 1990er Jahre (aktualisierter Stand der Deutschlandstudie 2016)

  • 20.000 Wohneinheiten oder soziale Infrastruktur auf Parkhäusern der Innenstädte

  • 560.000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden

  • 350.000 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von Büro- und Verwaltungsgebäuden

  • 400.000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten, bei Erhalt der Verkaufsflächen


Die Studie war von 14 Organisationen und Verbänden der deutschen Planungs-, Bau- und Immobilienbranche in Auftrag gegeben worden, darunter auch die Bundesarchitektenkammer. Deren Präsidentin Barbara Ettinger-Brinckmann sagte in einer Presseerklärung: „Aufstockungen tragen dazu bei, die wachsende Versiegelung von Flächen zu vermeiden. Das Zusammenfügen von großen gewerblichen Einheiten und kleinteiligen Wohneinheiten ist allerdings eine anspruchsvolle Bauaufgabe, die sorgfältig konzipiert und von erfahrenen Planern übernommen werden muss.“ Zudem wies sie auf notwendige Anpassungen im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht hin, um die Rahmenbedingungen für Aufstockung und Umnutzung zu verbessern. Es müssten finanzielle Anreize und passende Förderprogramme geschaffen werden. (fm)


Kommentare

11

Baumensch Carsten | 30.03.2019 15:58 Uhr

Thematisieren ist super

Es tut doch gut, dass sinnvolle Konzepte mal wieder aufs Tablot kommen. Klar machen Bauordnung, Normen & Co die Umsetzung nicht leichter. Die Idee an sich ist es allemal Wert, wieder und wieder thematisiert zu werden. Die junge Generation Planer wird es erleben, dass Abbruch von Gebäuden schwieriger wird, als die Aufstockung mit leichten Konstruktionen. Die Gesetze werden sich an die riesigen Herausforderung der CO2-Reduktion anpassen. Und das wird schneller kommen, als viele sich das vorstellen können. Darauf wette ich :-)

10

C. Sitte | 08.03.2019 09:04 Uhr

blinder Aktionismus...

...wird die Wohnungsnot in den Städten nicht lösen!
Aufstockungen und Nachverdichtungen können sicher punktuell zu mehr Wohnraum führen, ob der allerdings immer günstiger und nachhaltiger ist als ein Neubau, wage ich zu bezweifeln.
Eine tragwerkstechnische Ertüchtigung eines Bestandsgebäudes ist oftmals aufwendig, von den Kosten zusätzlich erforderlicher Aufzüge ganz zu schweigen.
Ohnehin ist eine innerstädtische Nachverdichtung durchaus nicht so unproblematisch, wie in einer allgemein gehaltenen Studie dargestellt.
Die vorhandene Infrastruktur (z.B. Kanalisation, Verkehrswege, Parkplätze, Fahrradstellplätze usw.) sind schon jetzt in den Innenstädten oftmals an den Grenzen der Belastbarkeit, jede weitere Verdichtung macht es nicht besser.
Neubaugebiete im Speckgürtel und Verzicht (z.b.: kleinere Wohnung, geringere Ansprüche, Stichwort Suffizienz) sind zwar sicher auch nicht die alleinige Lösung, aber Nachverdichtung allein sicher auch nicht.

9

Lutz Borchers | 02.03.2019 19:34 Uhr

was bisher geschah

Vor vielleicht 30 Jahren wurde schon einmal ein Dachausbaupotential quantifiziert. Wurde davon kein Gebrauch genacht? An mir lag es nicht: Ich habe 4 Dachausbauten beigesteuert. Oder sind inzwischen so viel unausgebaute Dächer hinzugekommen? Eine aktuelle Schätzung sollte nicht so tun, als wäre sie der erste Geistesblitz der Geschichte.

8

LAB | 01.03.2019 17:04 Uhr

...allein der Wille fehlt!

Ich kann mich "SantaMaria" nur anschliessen: Es fehlt komplett der politische Wille, die 16 verschiedenen Bauordnungen der Länder aber auch die z.B. Baunutzungsverordnung in dieser Hinsicht mal zeitgemäß zu ertüchtigen! Einmal steht der Aufstockung die GFZ Überschreitung entgegen ("Allg,. Wohngebiete"= GFZ 1,2 BauNVO), ein anderes Mal der fehlende Kinderspielplatz (min. 50m2 groß und ausreichend bestückt). das nächste Mal wird §34 gegen den Planer ausgelegt, ganz zu schweigen von Erhaltungssatzungen nach §172!! Es gibt tausende Hindernisse, welche sich die Bauaufsicht aus dem Ärmel ziehen kann und die Auslegung ist von Amt zu Amt extrem verschieden. Soviel zu "Rechtssicherheit" und "Rechtsstaat" Deutschland! Brandschutz und Ingenieursprobleme sind dagegen rein technische Angelegenheiten die "nur" Geld kosten!! Es gab mal ein "Wohnungsbaubeschleunigungsgesetz", das reichte vollkommen. Da war die Not längst nicht so groß, wie sie heute ist.

7

Nils Jansen | 01.03.2019 13:43 Uhr

Förderprogramme???

...und nein, für ein Produkt, das man in den Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt für 5.000 bis 7.000 Euro pro m² Wohnfläche verkaufen kann (Mieten von rund 20 Euro/m² wären nötig, um das wirtschaftlich darzustellen), braucht man sicher keine staatlichen Förderprogramme!

6

Nils Jansen | 01.03.2019 13:40 Uhr

Trägt wenig zum Marktausgleich bei

Bei kleineren Aufstockungen besteht für die Kommunen meist kein Weg, die Wohnung mit einer Sozialbindung zu versehen. Konsequenz: sie geht zum Höchstpreis in den Markt und treiben den Mietspiegel nach oben.

Bei größeren Aufstockungen in Gewerbegebieten sind a) die Außenräume oft extrem vorbelastet (Lärm, Verkehr, schlechte Anbindung, Angsträume) oder Gewerbetreibende in der Umgebung befürchten zurecht Einschränkungen ihrer Betriebe.

Im Übrigen zeigt sich deutlich, dass als Auswirkung der aktuellen Niedrigzinsphase sich eine globale Nachfrage auf ein (sinnvollerweise begrenztes) lokales Angebot trifft. Solange hunderte Milliarden Kapital nur dauf warten, in Betongold angelegt zu werden, werden die Preise durch Angebotsschaffung nicht sinken, Aufstockung hin oder her. In London stehen ganze Komplexe leer und steigen trotzdem in ihrem Wert.

Die Fehler der späten 80er (Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit) und der 90er/2000er (umfangreiche Privatisierung ehemals gemeinnütziger Bestände) sind in den großen Städten kaum noch zu kompensieren. Der Anteil der gebundenen Wohnungen in HH z.B. ist von 30 % in den 90ern auf aktuell 11 % gesunken. Was früher noch ein spürbar dämpfender Faktor am Markt war, ist heute nur noch ein Notnagel.

Wenn die Kommunen nicht selbst wieder aktive Liegenschaftspolitik betrieben und Bestände zurückkaufen, wird die Schlagseite der Wohnungsmärkte in den "Schwarmstädten" immer größer.

5

eon | 01.03.2019 13:10 Uhr

und dann...

und dann kommt die feuerwehr und sagt dir, da fehlen noch drei fluchttreppenhäuser.

und dann kommt die DIN Norm und sagt dir, da fehlen die barrierefreien Zugänge

4

nur Gast hier | 01.03.2019 13:01 Uhr

zu plakativ gedacht.

Bild 3 zeigt die Problematik doch recht gut. Für die annähernd selben Baukosten (ohne 100 und 200) erhalte ich zwei Geschosse, statt sechs... Also muss ich die Wohnungen, im Verhältnis teurer vermieten oder verkaufen.
Unabhängig aller rechtlichen Fragen, müssten die Fördermaßnahmen von Bund und Ländern schon großzügig ausfallen, ansonsten wird in diesem Bereich gar nichts passieren.

3

geisenpeter | 01.03.2019 11:14 Uhr

und dann...

und dann kommen statiker und bodengutachter und sagen dir, dass sie die lasten nicht wegkriegen...

2

latimer | 28.02.2019 16:14 Uhr

2,7 Millionen?

Schon seit vielen Jahren gibt es teils massive Anstrengungen der Städte, genau diese Nachverdichtungen zu bewirken.
Das Problem ist aber, dass viele Eigentümer das einfach nicht wollen oder wenn sie es wollen, dabei meist nur teurer Wohnraum entsteht. So ist in den meisten Städten vor allem eines nicht oder nur kaum entstanden: bezahlbarer Wohnraum. Das ist es aber leider, was man in Deutschland dringend braucht!

1

Santa Maria | 28.02.2019 15:47 Uhr

Außer heißer Luft nix gewesen

Also, dass Nachverdichtung dem Wohnungsmangel entgegenwirtk ist aus meiner Sicht nix neues. Besonders die letzten zwei Sätze verdeutlichen an welchen Stellen nun aktiv angesetzt werden muss. Die Politik steht der Entwicklung im Wege, durch: Bauornungsrecht der Länder, durch Bebauungspläne mit z.T Datum aus den 60ern... Mit Veröffentlichung dieser Studie müsste eigentlich eine Aktivistengruppe gegründet werden, die sich aktiv der politischen Auseinandersetzung hingibt.

 
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Kein Baugrund mehr in deutschen Städten? Eine Studie des Pestel Instituts und der TU Darmstadt bestätigt enormes Wohnraumpotential auf Dächern.

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Grafik aus der Deutschlandstudie 2019: Sie war von 14 Organisationen und Verbänden in Auftrag gegeben worden.

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Grafik aus der Studie: Gegenüberstellung der anteiligen Baukosten für Aufstockungen und Neubau

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Grafik aus der Studie: Umnutzung und Flexibilisierung von Nichtwohngebäuden mit einer Primärkonstruktion in Skelettbauweise

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