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Kostenermittlung vor Bauausführung: Wichtigkeit wird häufig genug unterschätzt!
 

Die Pflicht zur wirtschaftlichen Beratung gebietet auch, den Bauherrn in den weiteren Leistungsphasen fortlaufend über erkennbar werdende Kostensteigerungen, selbst wenn sie allein auf Änderungswünschen des Bauherrn zurückzuführen sind, aufzuklären.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Beispiel
(nach Kammergericht Berlin , Urt. v. 08.05.2014 - 27 U 50/13; BGH Beschluss vom 29.06.2016 in - VII ZR 201/14 – NZB zurückgewiesen )
Ein Architekt wird mit den Leistungsphasen 1-9 für die Sanierung eines Gebäudes und dessen Ausbau im Oktober 2003 beauftragt, nachdem er vorangehend die Baukosten auf € 667.000,00 geschätzt hatte. Im Dezember 2003 reichte der Architekt auf der Grundlage eines bereits durch den Bauherrn modifizierten Bauprogramms einen ersten Bauantrag ein, die Baugenehmigung wurde später erteilt. Im Frühjahr 2004 wurde festgestellt, dass der Dachstuhl mit Holzschutzmitteln kontaminiert war. Ebenfalls im Frühjahr 2004 beantragte der Architekt für den Bauherrn ein Finanzierungsdarlehen über € 1,23 Mio., welches im Sommer 2004 bewilligt wurde.

Die Bauherren entschlossen sich (möglicherweise bereits im Frühjahr 2004) einen neuen Dachstuhl nebst Fahrstuhl errichten zu lassen. Im Februar 2005 reichte der Kläger einen zweiten Bauantrag ein, er gab in dem Bauantrag Herstellungskosten in Höhe von € 771.400,00 an Nach Erteilung der zweiten Baugenehmigung Ende 2005 wurde mit dem Bau begonnen, im September 2005 kam es nach Erschöpfung der Finanzierungsmittel von € 1,23 Mio. zum Baustillstand. Das unfertige Bauwerk musste veräußert werden. Die Bauherren nehmen den Architekten auf Rückzahlung bereits entrichteten Honorars in Höhe von rund € 100.000,00 in Anspruch.
 
Das Kammergericht hatte in einer ersten Entscheidung (vom 22.11.2011 - 6U 181/10 -) den Architekten zur Rückzahlung des Honorars verurteilt. Es hatte maßgeblich auf die falsche Kostenermittlung abgestellt, die im Rahmen des zweiten Bauantrages in Höhe von € 771.400,00 erfolgt war. Der BGH hatte vorstehendes Urteil aufgehoben und die Angelegenheit an das Kammergericht zurückverwiesen (Urteil des BGH vom 07.02.2013VII ZR 3/12). Richtig sei zwar, dass der Architekt hier seine Pflichten verletzt habe, aus den Feststellungen des KG sei aber nicht erkennbar, dass die falsche Kostenermittlung für den Schaden ursächlich geworden sei; denn die Entscheidung zum späteren Dachausbau sei möglicherweise früher gefallen. Die Sache wurde an das Kammergericht zurückverwiesen.
 
Richtigerweise stellt das KG nunmehr darauf ab, dass es der Architekt jedenfalls unterließ, den Bauherrn weiter und insbesondere vor Baubeginn über die richtigen Kosten zu beraten und zu unterrichten. Die Pflicht zur wirtschaftlichen Beratung gebiete es, den Bauherrn in den weiteren Leistungsphasen fortlaufend über erkennbar werdende Kostensteigerungen, selbst wenn sie allein auf Änderungswünsche des Bauherrn zurückzuführen seien, aufzuklären. Denn die Kostenberatungspflicht diene  dem Zweck, den Besteller fortlaufend über den konkreten Stand der ermittelten Kosten des Bauvorhabens informiert zu halten, damit dieser die Entscheidung über die Durchführung bzw. eine angedachte Erweiterung des Bauvorhabens auf einer geeigneten Grundlage treffen könne.

Deshalb sei es erforderlich, dass der Architekt nicht nur im Rahmen der Entwurfsplanung, sondern auch später, insbesondere nochmals nach Abschluss der Vergabe neue, aktualisierte Kostenermittlungen erstelle und diese mit dem Bauherrn so bespreche, dass dieser seine Baukonzeption gegebenenfalls noch ändern könne. Insoweit könne hier auch dahinstehen, ob die geschätzten € 771.400,00 zum zweiten Bauantrag „nicht ernst gewesen seien“ und ja immerhin eine Finanzierung über € 1,23 Mio. vorlag. Denn nach Feststellungen des Gerichtes war dem Architekten durchaus klar gewesen, dass auch die € 1,23 Mio. nicht zur Durchführung des Bauvorhabens würden ausreichen können.

Hinweis
In Fällen der Bausummenüberschreitung kommt es immer wieder zur Diskussion der Frage, ob nicht der Bauherr in Kenntnis der richtigen Baukosten gleichwohl gebaut hätte. Diese Frage ist für jeden Einzelfall unter Berücksichtigung sämtlicher Indizien zu entscheiden (vgl. z.B. OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2014: Dort war den Bauherrn unterstellt worden, dass sie auch in Kenntnis der gestiegenen Baukosten gebaut hätten, da es noch während der Errichtung immer wieder zu zusätzlichen Luxuswünschen der Bauherrn kam). In Fällen wie dem Vorliegenden, in dem der Bauherr sogar genötigt wurde, das Bauvorhaben abzubrechen und gegebenenfalls zu veräußern, stellt sich die Frage dann allerdings kaum mehr.
 

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck