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Fehlende Prüfung der Bausubstanz spricht gegen konkludente Vereinbarung einer Baukostenobergrenze?

Hat ein Architekt für ein Bestandsgebäude eine Baukostenschätzung abgegeben und erwirbt der Bauherr daraufhin das Gebäude, so spricht nach Ansicht des OLG Köln die Tatsache, dass die Bausubstanz vorher nicht geprüft wurde, gegen die konkludente Vereinbarung einer Baukostenobergrenze.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Voraussetzung einer Haftung wegen Bausummenüberschreitung ist zunächst eine Pflichtverletzung des Architekten.

Beispiel
(nach OLG Köln , Urt. v. 27.06.2016 - 19 U 203/15)
Ein Architekt erstellt für potentielle Bauherren eine Unterlage zu einem Bauprojekt Umbau und Sanierung eines Einfamilienhauses. In der Unterlage sind neben Grundstückskosten als Baukosten bezeichnet Euro 100.000,00, unterteilt nach Kosten im Rohbau und Ausbau, diese wiederum unterteilt in verschiedene Gewerke. Die potentiellen Bauherren erwarben daraufhin das Grundstück, nahmen einen Kredit auf und beauftragten den Architekten mit Architektenleistungen. Im Laufe des Bauvorhabens wurden die durch den Architekten geschätzten Kosten um rund 1/3 überschritten. Die Bauherren nehmen den Architekten auf Schadensersatz  u.a. wegen Überschreitung einer vereinbarten Kostenobergrenze in Haftung.
 
Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab. Eine konkludente Vereinbarung einer Baukostenobergrenze sei nicht anzunehmen. Dass der Architekt eine entsprechende Vereinbarung eingehen wollte, mussten und durften die Bauherren auch unter Berücksichtigung der Baukostenschätzung des Architekten nicht annehmen, unter anderem deshalb schon nicht, weil zuvor keine Prüfung der Bausubstanz stattgefunden hatte und die auszuführenden Arbeiten über die Aufteilung in verschiedene Gewerke hinaus nicht näher konkretisiert worden waren.

Hinweis
Der BGH hat entschieden (BGH , Urt. v. 21.03.2013), dass Architekten verpflichtet sind, im Rahmen der Leistungsphasen 1 und 2 ein Budget beim Bauherrn zu erfragen. Des Weiteren hat der BGH klargestellt, dass Baukostenobergrenzen schon dann verbindlich vom Architekten einzuhalten sind, wenn sie vom Bauherrn vorgegeben werden und der Architekt nicht eindeutig widerspricht (BGH , Urt. v. 21.03.2013). Schon vor dem Hintergrund vorstehender Entscheidungen erscheint das Urteil des OLG Köln zweifelhaft, auch wenn man dessen Unrichtigkeit nicht eindeutig feststellen kann.
 
Erheblich fragwürdig ist aber darüber hinaus, wenn das OLG Köln die Tatsache, dass die Bausubstanz nicht untersucht wurde, im Rahmen der Prüfung, ob eine Vereinbarung zu einer Baukostenobergrenze konkludent zustande kam, zu Gunsten des Architekten wertet. Richtig wäre es wohl vielmehr gewesen, zu fragen, ob der Bauherr durch den Architekten über die Unsicherheit seiner Kostenschätzung angesichts der fehlenden Prüfung der Bausubstanz hätte aufmerksam gemacht machen müssen (vergleiche OLG München , Urt. v. 26.04.2006, vgl. auch OLG Köln, Urt. v. 19.08.2013). Einmal unterstellt, die erhebliche Kostenüberschreitung bei diesem Bauvorhaben wäre auf Umstände der Bausubstanz zurückzuführen gewesen, die der Architekt im Rahmen seiner Kostenschätzung nicht eingepreist hat, die er aber im Rahmen einer Substanzuntersuchung hätte erkennen können, so wäre nach diesseitiger Ansicht hier möglicherweise ein Schadensersatzanspruch der Bauherren in Betracht gekommen; dies jedenfalls dann, wenn der Bauherr hätte schlüssig darglegen können, dass er das Vorhaben in Kenntnis der höheren Kosten überhaupt nicht begonnen bzw. das Grundstück ggf.  nicht erworben hätte.

Kontakt
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Rechtsanwälte Reuter Grüttner Schenck